Дарья Плотникова: «В этом году мы будем наблюдать, как растет спрос на жилье»

Рынок жилья в Крыму интенсивно развивается. После серьезного падения спроса в 2022 году в начале 2023 года он оживился и вернулся к докризисным показателям.  О драйверах роста рынка «Бизнес журналу – Юг» рассказала коммерческий директор группы компаний «Монолит» Дарья Плотникова.

«Доля сделок с привлечение ипотеки растет: сейчас она составляет почти 60%. При этом «нормальная» доля ипотеки в структуре сделок еще в 2021 году составляла не более 20%.

Программу семейной ипотеки продлят до 2030 года – соответствующее поручение дал президент в послании Федеральному собранию. Кроме того, законодательно теперь закреплена возможность брать семейную ипотеку несколько раз при условии полного погашения предыдущей.

Пожалуй, самый важный вопрос, который мучает покупателя недвижимости: будут ли снижаться цены и на сколько. Честно говоря, этот вопрос – самый задаваемый из всех. Однако за пять лет моей работы в отрасли я ни разу не наблюдала снижения цены за квадратный метр на рынке первичной недвижимости.

Более динамично развивается в части ценообразования вторичный рынок. Например, в курортных и соседствующих с новыми территориями РФ регионах взбудоражили рынок херсонские сертификаты. Благодаря сертификатам в Крыму и Краснодарском крае купили даже неликвид. Цены взлетели до небес. В 2023 году стоимость квартир от застройщика выросла в разных регионах на 10-20% и в этом году продолжит рост, несмотря на негативные прогнозы. А вот «вторичка» замедлится и, возможно, начнет снижение уже летом.

По информации сервиса «Домклик», к концу прошлого года больше всего цены выросли в Волгоградской области. За год средняя стоимость квадратного метра «вторички» здесь увеличилась на 27%, достигнув 91 тыс. руб., в Ростовской области – на 20%, до 127 тыс. руб. за «квадрат». В Крыму цены за год приросли почти на 20%. Меньше всего подорожание в Краснодарском крае – на 4%. Покупатели больше ориентированы на «первичку». 

В 2023 году самый большой спрос был на компактные полноформатные двухкомнатные квартиры площадью 45-50 квадратных, на них пришлась почти половина всех сделок. И кстати, эта площадь является средней в квадратуре жилой недвижимости. По-прежнему пользуются популярностью студии и маленькие однокомнатные квартиры, сейчас площадь однушек начинается от 30 «квадратов». И лишь 7% выбирают трехкомнатные, цифра из года в год твердая.

С учетом новых ипотечных условий (ограничение максимального кредита до 6 млн рублей и увеличение первоначального взноса с 20 до 30%) можно прогнозировать, что стоимость квадратного метра замедлит рост. Но на мой взгляд, это не коснется курортных регионов, там стоимость квадрата будет расти, а средняя площадь лота – сокращаться. Уж очень застройщики любят «мелкую нарезку», при которой цена лота не меняется, а вот стоимость «квадрата» стремится к бесконечности.

Ключевая ставка, а вслед за ней и рыночные ставки по ипотеке, будут снижаться. В условиях льготных ипотечных программ мы ожидаем введения новых ограничений. Эксперты отмечают, что ключевая ставка достигла своего пика и в будущем году кредитно-денежная политика будет более мягкой. Что касается льготных программ, то, скорее всего, они будут носить более целевой характер. То есть, их действие постепенно станет ограничиваться.

Вероятнее всего, затраты банков на ипотеку войдут в стоимость квадратного метра и составят приблизительно от 7,5 до 8,9% суммы кредита. Платить всегда будет конечный потребитель. Уже сейчас правила скорректировали и в случае, если объект находится в проектном финансировании банка и соблюден еще ряд условий, застройщик может рассчитывать на применение сниженной субсидии. Это позволит выровнять ситуацию. По моим прогнозам, резких колебаний рынка на этом фоне не случится.

Хотя уже со второго квартала этого года мы увидим снижение ипотечных ставок. Думаю, что к концу 2024 года ключевая ставка зафиксируется на уровне 12%. В этом году мы будем наблюдать, как растет спрос».