Евгений Ткачев: «Крым не станет вторым Сочи — он превзойдет его»

© фото предоставлено спикером

Инвесторы и эксперты рынка недвижимости активно обсуждают перспективы Крыма стать «вторым Сочи». Многие из них отмечают, что Крым обладает значительным потенциалом для развития жилой, отельной и элитной недвижимости и может составить конкуренцию Сочи. В частности, аналитики прогнозируют, что премиальный сегмент недвижимости на Южном берегу Крыма, который сегодня недооценен, будет активно развиваться и конкурировать с перенаселенным Сочи. Перспективы инвестирования в недвижимость полуострова в беседе с «Федеральным Бизнес Журналом. Юг» оценил руководитель федеральной программы «Семейный капитал» Евгений Ткачев.

— Почему Сочи сравнивают с Крымом?

— Крым и Сочи часто сравнивают по нескольким ключевым критериям, таким как климат, туристический поток, наличие территорий под застройку, объем инвестиций и цены на недвижимость. Можно сказать, что эти сравнения как справедливы, так и нет.

К примеру, оба региона находятся на Черноморском побережье и обладают благоприятными климатическими условиями. В Сочи субтропический климат, который позволяет круглогодично привлекать туристов: летом — на пляжи, а зимой — на горнолыжные курорты. Это сочетание природных условий создает устойчивый спрос на недвижимость и услуги в регионе, что поддерживает его экономический рост.

Крым же имеет ограниченный сезон отдыха, который длится лишь с мая по сентябрь. Но это компенсируется за счет строительства круглогодичных курортов с собственной инфраструктурой.

Что касается увеличения туристического потока, то Сочи был главным внутренним курортом России до 2022 года. Но санкции и ограничение зарубежных поездок увеличили спрос на внутренний туризм, и люди обратили внимание на другие отечественные регионы. В 2024 году количество туристов, посетивших Сочи, составило 8 млн человек, что на 5,5% больше по сравнению с предыдущим годом. В Крыму в 2024 году туристический поток составил 6,06 млн человек, что на 16% больше по сравнению с 2023 годом. Восстановление авиасообщения с Крымом может усилить этот тренд.

Если говорить о наличии свободных территорий, то картина очевидна. В Сочи уже практически не осталось земли под крупные проекты. Сочи — это один город и его агломерация, а Крым — полуостров. Территория Сочи охватывает площадь 3506 кв км, Крыма — 26,1 тыс. кв. км.

Поэтому в Крыму и Севастополе, напротив, есть возможность для масштабной застройки, включая комплексное развитие территорий (КРТ). Например, в селе Приветное (Большая Алушта) в рамках КРТ планируется застройка 3,2 млн кв. м недвижимости. В Севастополе еще в 2022 году под КРТ были определены пять площадок, такая же динамика наблюдается в других популярных городах полуострова.

— Насколько активно инвесторы вкладываются в недвижимость Крыма?

— Крым привлек 1,7 трлн руб. инвестиций за 10 лет, из них 181 млрд руб. — в туристическую сферу. Сейчас реализуются 66 гостиничных проектов на 180 млрд руб. Аналогичный бум инвестиций в Сочи начался еще во время подготовки Олимпиады-2014. Тогда вложения составили более 1,5 трлн руб. В 2015 году объем инвестиций составил приблизительно 586,9 млрд руб., а по итогам 2023 года достиг 860,6 млрд руб. Это означает, что общий объем вложений за этот период увеличился почти в 1,5 раза. На конец 2023 года инвестиционный портфель Сочи включал 48 проектов с общим объемом инвестиций 495,5 млрд руб., что на 90 млрд руб. больше по сравнению с предыдущим годом.

— При этом недвижимость в Крыму значительно дешевле Сочи…

— Действительно, в республике цены на недвижимость пока в 2–3 раза ниже, чем в Сочи (120–150 тыс. руб./кв. м против 376–400 тыс. руб./кв. м в новостройках). Это делает регион привлекательным для инвесторов, рассчитывающих на долгосрочный рост. Процент роста стоимости здесь будет выше, чем в Сочи, поскольку город уже прошел этот этап. Так, с 2020 года по конец 2024 года средние цены на первичную недвижимость здесь выросли почти в три раза (с 135 тыс. руб./кв. м до 376 тыс. руб./кв. м), а на вторичную недвижимость — в 2,5 раза (с 123 тыс. руб./кв. м до 313 тыс. руб./кв. м).

Оценив эти критерии, можно заметить, что сравнение Крыма с Сочи удобно риелторам и девелоперам: оно создает ощущение неизбежного роста цен. Однако для превращения Крыма в аналог Сочи необходимы десятки лет инвестиций в инфраструктуру и международный статус, чего пока нет. Сегодня Крым — это не Сочи, а самостоятельный рынок с хорошими перспективами.

— Почему раньше Крым не видели как конкурента Сочи?

— До открытия Крымского моста в 2018 года логистика была крайне сложной. Добраться до республики можно было либо паромом, либо через Украину, что ограничивало туристический поток. Даже после запуска моста авиасообщение оставалось основным способом передвижения, но количество рейсов было гораздо ниже, чем в Сочи.

После 2014 года Крым попал под санкции, из-за чего крупные банки и компании не могли официально работать в регионе. В Сочи ипотеку можно было оформить без проблем, а в республике многие сделки приходилось проводить за наличные или через сложные схемы.

Как следствие, Крым не входил в число приоритетных регионов для крупных застройщиков. В Сочи активно развивалась жилая и курортная недвижимость с 2007 года, а на полуострове строительство шло преимущественно точечно, без масштабных проектов.

Немаловажен и фактор международного туризма. Курортная столица России долгое время развивалась как туристический хаб, принимая в том числе гостей из-за рубежа. В Крым после 2014 года иностранный поток практически исчез, а российский рынок ориентировался на более доступные по цене курорты Краснодарского края.

фото perfectstock.ru

— Что изменилось в последние годы?

— Во-первых, закрыли аэропорты юга России. Крым стал альтернативой для туристов, которые раньше летали в Краснодар, Анапу, Геленджик.

Во-вторых, выросла популярность внутреннего туризма. Из-за санкций и ограничений заграничные поездки стали сложнее, спрос переключился на российские курорты (поток на отечественные курорты вырос на 25% в 2023 и 2024 годах).

В-третьих, появились программы господдержки. В Крыму начали активно инвестировать в дороги, энергетику, гостиницы. Параллельно с этим после ценового бума 2021–2022 годов стоимость недвижимости в Сочи резко выросла, и Крым начали рассматривать как более доступную альтернативу. На полуостров потянулись материковые девелоперы и банки. В январе 2025 года глава Крыма Сергей Аксенов заявил, что в республику зашли около 85% крупных российских компаний.

—  На что сейчас стоит обратить внимание при оценке инвестиционной привлекательности недвижимости на полуострове?

—  Стоит рассмотреть этот вопрос шире. Крым не станет вторым Сочи — он превзойдет его. У региона есть все шансы стать международным круглогодичным курортом для граждан России и стран БРИКС.

Первое: развитие Крыма будет проходить с учетом ошибок, допущенных при застройке Сочи благодаря новому подходу к застройке. Крым активно развивает КРТ, что позволяет избежать хаотичной застройки, как в Сочи.

Второе: благодаря геополитической ситуации и развитию новых торговых маршрутов, Крым может стать важным экономическим и туристическим центром для стран БРИКС. Спрос на недвижимость и инфраструктурные проекты со стороны иностранных инвесторов может значительно ускорить рост региона.

Третье: Крым имеет все предпосылки для развития круглогодичных курортов с интересными предложениями для туристов из стран БРИКС, включая медицинский и оздоровительный туризм, что повысит его привлекательность как международного центра. Количество туристического потока в Крыму может быть легко увеличено в разы, в отличии от Сочи, где текущие значения уже оказывают существенную нагрузку, особенно в горнолыжном кластере.

Из этого можно сделать вывод, что Крым объединит в себе лучшие черты таких курортов как Сочи, Анапа и Геленджик. Регион сможет предложить разнообразие отдыха: от пляжного туризма до санаторно-курортного лечения. Это можно отследить и по появлению новых объектов размещения по современным стандартам. Только в 2024 году открылись три новых отеля на 92 номера, а еще два отеля на 40 номеров планируется завершить в ближайшее время. Всего реализуются 66 гостиничных проектов на 180 млрд руб., включая льготное кредитование по постановлению правительства РФ.

Сочи останется важным туристическим направлением. Но Крым с его подходом к развитию и международной ориентацией способен задать новый стандарт курортной индустрии в России.