Евгений Ткачев: «Квартира-студия уже давно выполняет функцию инвестиционного инструмента»

© фото предоставлено спикером

Краснодарский край вошел в топ-3 с самой высокой долей однушек в новостройках (62%), уступив только Приморскому краю (65%). По России в целом доля однокомнатных квартир в новостройках составляет 53%. Руководитель федеральной программы «Семейный капитал» Евгений Ткачев в беседе с «Федеральным Бизнес Журналом. Юг» пояснил, что такая квартирография является отражением реального инвестиционного и потребительского спроса.

«На первый взгляд, сводные показатели по рынку первичной недвижимости выглядят тревожно: растущий процент нераспроданных квартир, снижение темпов продаж, замедление ввода новых проектов. Однако при детальном рассмотрении видно, что на рынке Краснодарского края вряд ли осуществиться негативный сценарий, возможный в других регионах.

Во-первых, в регионе присутствует значительное число девелоперов, которые используют механизмы проектного финансирования через эскроу-счета, но при этом не привлекают банковские кредиты либо используют смешанные схемы с кредитованием части капитала. Это означает, что их финансовая модель изначально менее уязвима к снижению спроса. У таких компаний меньшая долговая нагрузка, выше гибкость, и они не зависят критически от каждой продажи для выполнения условий банковского договора.

Во-вторых, несмотря на общее снижение покупательской активности по сравнению с 2019–2020 годами, в Краснодарском крае сохраняется стабильный миграционный спрос. Регион остается одним из немногих в России, где продолжается устойчивый приток населения — как в сам Краснодар, так и в пригороды, малые города и курортные зоны. Это создает структурный спрос на жилье — в том числе эконом- и комфорт-класса — с горизонтом планирования в 3–5 лет.

Такая стабильность позволяет девелоперам планировать продажи и ввод объектов с учетом реальных рыночных условий, а не подгонять проекты под агрессивную кредитную модель. В результате рынок региона менее подвержен волатильности и может адаптироваться к текущим циклам спроса без потери финансовой устойчивости.

Если мы посмотрим на структуру предложения на первичном рынке жилья Краснодарского края, станет очевидно: основной объем экспонируемых лотов — это студии и однокомнатные квартиры. Однако делать вывод о перенасыщении рынка малогабаритным жильем — упрощенный и поверхностный подход. На практике такая квартирография является отражением реального инвестиционного и потребительского спроса.

Во-первых, квартира-студия уже давно выполняет функцию инвестиционного инструмента. Это не столько формат постоянного проживания, сколько способ капитализации с минимальным порогом входа. Для большинства семей, не имеющих значительного свободного капитала, это единственный доступный формат участия в рынке недвижимости: студии проще купить, сдать, перепродать. Особенно в сегменте курортной и пригородной недвижимости, где доходность часто определяется не метражом, а расположением и сезонной оборачиваемостью.

Во-вторых, под категорией «однокомнатные» часто скрывается отдельный и чрезвычайно ликвидный сегмент — так называемые евродвушки. Это квартиры с изолированной спальней и просторной кухней-гостиной, которые по функциональности ближе к полноценным двухкомнатным решениям, но сохраняют доступный ценовой уровень. Именно такой формат стал базовым для молодых семей, клиентов с ипотекой по госпрограммам и инвесторов, планирующих долгосрочную сдачу в аренду.

Таким образом, доминирование студий и евродвушек в квартирографии — не искажение, а отражение рыночной рациональности. Предложение подстраивается под максимально востребованные и ликвидные типы лотов, способные эффективно работать как в потребительском, так и в инвестиционном сегменте.

Именно поэтому при анализе структуры предложения важно разделять статистику и функциональность, не ограничиваясь категориями «однокомнатная» или «двухкомнатная», а вчитываться в планировочные решения, формат эксплуатации и реальные сценарии использования».