«Имеет смысл “входить” в “правильные» бумаги, но недвижимость… - только по льготной ипотеке»

© Фото предоставлено автором

19 декабря Центробанк продолжил курс на смягчение, снизив ключевую ставку с 16,5% до 16% годовых. Это уже пятое снижение подряд: с июня, когда регулятор начал разворот курса, ставка потеряла суммарно 5 процентных пунктов. Своим прогнозом о том, как этот очередной шаг в сторону снижения ставки отразится на фондовом рынке и рынке недвижимости Юга России, с «Ъ-Кубань» поделился директор филиала «Цифра брокер» в Краснодаре Иван Пташник. Рассуждения эксперта не являются финансовыми рекомендациями.

«Сама по себе высокая ставка, разумеется, является сдерживающим фактором для роста фондового рынка. Но стоит учитывать, что на фондовый рынок влияет множество факторов и ключевая ставка лишь один из них. Если представить, что все прочее перестанет играть сколько-нибудь значимую роль, то, конечно, при каждом снижении ключевой ставки мы бы видели поэтапный рост Индекса Мосбиржи, который является ключевым индикатором фондового рынка.

Однако, рынок реагирует не только на факты, но и на слухи, и ожидания. Это значит, что если какое-то событие, такое как снижение ключевой ставки, является ожидаемым и крайне вероятным, то рынок начинает закладывать это в цену заранее и в сам момент наступления события реакция рынка – минимальна. Возможна даже ситуация, когда в момент наступления события рынок, наоборот, падает, когда ожидания не оправдываются. Например, если ожидалось смягчение ставки на 2 п.п., а по итогу заседания снизили всего на 1 п.п..

Влияние последнего решения регулятора на рынок можно оценить, как сдержано позитивное. Безусловно, снижение ставки, которую мы обсудили ранее, является позитивным фактором, но очень велико влияние геополитики. Нельзя наверняка предсказать, когда произойдут события, которых российский инвестор очень ждет, но одна из наших главных рекомендаций — это постепенное наращивание позиций в фундаментально сильных акциях компаний с понятной бизнес-моделью и в идеале с хорошей дивидендной политикой. Что касается рынка облигаций, то тут есть возможность для фиксации высоких купонных ставок и приобретения недооцененных бумаг. Ключевая ставка в данном случае очень важна, и откладывать приобретение "правильных" облигаций точно не стоит.

Если говорить конкретно о Краснодарском крае, то его на московской бирже представляют не так много эмитентов. Самыми значимыми из них можно считать «Магнит”  (капитализация 320 млрд руб.), НМТП (капитализация 165 млрд руб.), НКХП (капитализация 38 млрд руб.), Абрау-Дюрсо (капитализация 18 млрд руб.). На фоне капитализации всего российского рынка в 51.4 трлн руб., их доля (1,05%) говорит о том, что региону точно есть, куда расти. В нашем крае существует огромный потенциал для появления новых игроков федерального уровня.

По влиянию ставки на рынок недвижимости юга. Хоть среди наших сограждан и бытует мнение, что недвижимость считается одним из лучших объектов для инвестирования, зачастую, в том числе и сегодня, именно такой фактор как невозможность превратить, казалось бы, прекрасную квартиру в живые деньги является главной проблемой. При нынешней ставке вторичный рынок является недосягаемым для граждан, ориентирующихся прежде всего на ипотеку. В этом плане гораздо привлекательнее выглядит первичное жилье, особенно для той категории граждан, которые подпадают под условия льготной ипотеки.

Недавнее снижение ставки, это безусловно позитивный фактор, но пока ставка не станет однозначной, львиная доля тех, кто подыскивает для себя объект на вторичном рынке, реализовать свое желание не смогут. Отягчающим фактором для рынка вторичного жилья также является расцвет мошенничества по известным схемам, случаи которого в этом году участились. Но даже при снижении ставки до комфортных значений и возврате “вторички” на полку ипотеки, остается риск очередного роста цен, потенциал для которого копился ближайшие пару лет.

Что касается коммерческой недвижимости, то тут все еще сложнее и зависит от ее вида, назначения земель и ещё целого ряда факторов».