Доходный берег: почему инвесторы выбирают курортную недвижимость Юга

©

В эпоху экономической неопределенности курортная недвижимость на юге России становится одним из наиболее устойчивых сегментов, выполняя функцию защитного актива — позволяя инвесторам сохранять капитал от инфляции и формировать операционный доход. Как за последние годы изменился спрос на объекты у моря и кто чаще всего становится их владельцем, рассказывают эксперты.
  

Недвижимость как инвестиционный инструмент

Курортная недвижимость юга России за последние два года перестала быть «сезонным продуктом». Как рассказала коммерческий директор ГК «Метрикс Development» Юлия Сидорова, речь идет уже не просто о строительстве отелей, а о создании экосистемы «все включено» с развитой инфраструктурой и сервисной моделью, обеспечивающей отдых и работу круглый год. Растет спрос на проекты премиум-класса под управлением профессионального оператора со стабильной загрузкой.

Интерес покупателей к объектам с сервисным управлением отмечает коммерческий директор группы компаний АСК, эксперт по загородной и курортной недвижимости Анна Исаева.

«Это могут быть не только апартаментные, но и жилые комплексы с расширенной курортной инфраструктурой формата all inclusive с консьерж-сервисом. Среди других тенденций в сегменте курортной недвижимости стоит выделить переориентацию застройщиков побережья Кавказа и Крыма на апартаментные комплексы, которые можно продавать частным инвесторам гостиничными номерами с последующим управлением по системе sale-and-leaseback* (продажа с последующей арендой оператору)»,— полагает эксперт.

Директор по развитию маркетингового агентства Y3 Digital Елена Сизова подтверждает: спрос на объекты в Крыму со стороны покупателей остается стабильным. По ее оценке, устойчивый интерес к полуострову связан с комплексной застройкой и развитием территорий.

«Предложений очень много в Крыму, и регион не то чтобы успевает, а скорее соответствует спросу, так как полуостров можно сравнить с самостоятельным государством, которое обладает разными территориями с более или менее развитой инфраструктурой, что в полном объеме закрывает практически все потребности покупателей с разными финансовыми возможностями»,— отмечает руководитель.

Согласно статистике, которой располагает директор по исследованиям консалтинговой компании Macon Ольга Змиевская, за последние три года количество апарт-отелей в ЮФО и СКФО увеличилось в 2,5 раза. Рост предложения подстегнул и спрос: в 2023–2024 годах число сделок удвоилось, но в 2025 году рынок скорректировался вниз на 19%.

2025 год внес свои коррективы: высокая ключевая ставка и ужесточение ипотечных условий охладили рынок, вызвав разнонаправленную динамику. Как подчеркивает основатель Архитектурной мастерской DA Максим Долгов, спрос перераспределился из перегретого Сочи в более доступные локации, такие как Анапа и Крым, где рынок курортной недвижимости стал развиваться активнее. Анализируя структуру предложения, градостроитель отметил, что на долю сетевых апарт-комплексов сегодня приходится 65–70%, что обусловлено двумя ключевыми факторами.

«Во-первых, инвесторы, доминирующие на рынке, ищут гарантированный доход и управление рисками, которые предлагают профессиональные операторы. Во-вторых, с сентября 2025 года вступили в силу законодательные нормы, ужесточающие требования к классификации средств размещения. Это создает серьезные административные и финансовые сложности для небольших частных гостиниц, многие из которых построены с нарушениями, и стимулирует спрос на легальные, "белые" форматы под управлением сетевых операторов»,— считает господин Долгов.

По информации Анны Исаевой, рынок крупных апарт-комплексов сегодня растет активно, однако и степень насыщенности уже высока, поскольку в 2024–2025 годах на продажу ЮФО вышло очень много новых современных инициатив. По ее мнению, основная активность наблюдается в элитном сегменте, стоимость апартаментов в котором варьируется от 80 млн руб. за объект, а средняя цена за кв. м — порядка 2,5 млн руб.

«Что касается форматов недвижимости, то больше спрос, конечно идет на апартаментные комплексы, по данным нашей компании, рынок поделен примерно так: 50% — апартаменты, 30% квартиры, 20% — это дома и земельные участки (данные мы рассматриваем всего полуострова, а не отдельно взятых локаций, потому что локально ситуация может быть другой)»,— добавляет руководитель агентства недвижимости «Маяк» в Сочи Андрей Парфенов.

Главным драйвером спроса в Сочи эксперт называет рассрочки от застройщиков, а в Крыму интерес подогревает развитие федеральной инфраструктуры и магистралей. Важную роль также играет и семейная ипотека, условия которой разнятся: для семей с одним ребенком они стандартные, с двумя и более — льготные. Однако программа доступна не во всех городах, что ограничивает ее применение.

Новые точки притяжения

По словам Максима Долгова, в устоявшихся и дорогих локациях, таких как Сочи или Краснодар, наблюдается избыток предложения, особенно на вторичном рынке, где для продажи может требоваться дисконт в 20–30%. Это следствие высоких цен, исчерпания лучших земельных участков и смещения интереса инвесторов. Одновременно в ряде направлений сохраняется устойчивый дефицит качественных объектов.

«Яркий пример — Анапа, где продажи в 2025 году выросли на 69%, а также развивающиеся всесезонные курорты Северного Кавказа, такие как Архыз. Там спрос на недвижимость, по некоторым данным, вырос в 2,5 раза на фоне увеличения турпотока. Таким образом, рынок находится на этапе перераспределения: избыток предложения в "старых" точках притяжения соседствует с ростом спроса в новых, более доступных по ценам или перспективных с точки зрения инфраструктурного развития регионах»,— считает господин Долгов.

По мнению Анны Исаевой, участники рынка все активнее вкладывают средства в регионы Северного Кавказа — Архыз, Домбай, Приэльбрусье, Адыгею, КМВ. Здесь пока еще достаточно свободных участков для строительства и цена входа в проект намного ниже, чем на черноморском побережье, да и туристическая привлекательность Кавказа растет с каждым днем. Подчеркивает специалист и привлекательность Крыма с точки зрения спроса.

Как уточняет акционер и генеральный директор компании СЗ «АспектА» Анатолий Огарков, для строительства курортных объектов Западный Крым сегодня — один из наиболее перспективных регионов:

«Относительно конкурентная себестоимость строительства, логистическая связанность с материком через Крымский мост и развитую сеть автомобильных дорог, а также значительный резерв свободных земельных участков с видом на море создают идеальные условия для девелоперов в Западном Крыму».

Кто и зачем покупает курортную недвижимость

Портрет покупателя курортной недвижимости за последние годы изменился. И если раньше курортную недвижимость чаще приобретали как «дачу у моря» или объект для возможного переезда, то сегодня мотивы покупки стали разнообразнее.

«Сегодня спрос сместился в сторону инвестиционной модели. Покупатели рассматривают такие активы как инструмент пассивного дохода и диверсификации капитала. Так, по итогам анализа сделок в курортных проектах ГК "Метрикс Development" за 2024–2025 годы сформировались два устойчивых сегмента спроса: гостиничные номера под управлением оператора и квартиры бизнес-класса в курортных жилых комплексах. Выбор формата определяется инвестиционной стратегией, уровнем вовлеченности собственника и горизонтом вложений»,— сообщает Юлия Сидорова.

Чаще всего покупателями гостиничной недвижимости выступают инвесторы — как частные лица, приобретающие объекты для себя, так и профессиональные игроки рынка, отмечает заместитель генерального директора Курорта «Лучи» Ольга Нарт. Причем каждый выбирает свой формат: от небольших бутик-отелей до крупных гостиничных кластеров.

«Ключевым фактором выбора становятся кейсы, способные в долгосрочной перспективе обеспечивать высокий уровень сервиса и качества управления. Именно лояльный гость, который возвращается в отель, формирует устойчивую прибыльность для инвестора»,— объясняет эксперт.

По ее наблюдениям, срок окупаемости индивидуален для каждого объекта и складывается из множества факторов: от масштаба до качества реализации. Однако явным лидером спроса остаются проекты с оздоровительной инфраструктурой: все, что работает на восстановление и качественный досуг, кратно повышает инвестиционную привлекательность.

По данным Ольги Змиевской, апарт-отели сегодня — инструмент для профессионалов: на инвесторов приходится 85–90% сделок. Максим Долгов подтверждает тренд на примере Сочи: в ключевых локациях доля капиталовложителей достигла 65–68% и продолжает расти.

«Эти покупатели прицельно ориентированы на доходность от перепродажи или аренды, поэтому предпочитают компактные форматы — студии и одно-двухкомнатные апартаменты, особенно в составе апарт-отелей с сервисным управлением, где прогнозируемая доходность составляет 7–15% годовых. Конечные пользователи, приобретающие недвижимость для личного отдыха или постоянного проживания, составляют меньшинство: их доля не превышает 30%»,— приводит данные архитектор.

При этом, как считает Максим Долгов, чаще всего курортную недвижимость покупают жители других регионов. География инвесторов расширяется, к традиционным покупателям из Москвы и Санкт-Петербурга присоединяются состоятельные жители Урала и Сибири.

Цены растут быстрее ожиданий

Проекты в сфере курортной недвижимости являются достаточно капиталоемкими. В зависимости от локации, класса, уровня, размера и этажности отеля инвестиции на его строительство сегодня потребуются из расчета примерно от 250 до 700 тыс. руб. за кв. м общей площади объекта, объясняет Анна Исаева. Окупаемость апартаментных комплексов зависит от локации, инфраструктуры и цен, показатель равняется сроку реализации проекта конечным покупателям, колеблется в диапазоне от 5 до 10 лет и в среднем составляет 6–8 лет.

«Самая быстрая окупаемость отелей и сервисных апартаментов — в Сочи, поскольку этот город является не только круглогодичным курортом, но и центром деловой активности. Здесь среднегодовая заполняемость номерного фонда может доходить до 75%. В других городах сезонность более выражена, соответственно, и среднегодовая заполняемость обычно не превышает 50%, а потому и срок окупаемости выше. Средняя годовая доходность гостиниц Сочи 10–20%. Окупаемость небольших отелей и гостевых домов в Сочи — 5–8 лет, крупных сетевых отелей — до 10–15 лет»,— уточняет госпожа Исаева.

В то же время председатель Экспертного совета Ассоциации отельеров АМОС, вице-президент Общенационального союза индустрии гостеприимства Дмитрий Богданов добавляет, что рынок сервисных апартаментов, особенно в курортных локациях вроде Сочи, демонстрирует признаки перегрева, в первую очередь из-за завышенных цен и инвестиционных ожиданий.

«К примеру, апартаменты, которые должны стоить в пределах 12 миллионов, продаются за 25. С другой стороны, переоценена и доходность апартаментов, что затрудняет получение заявленной инвесторам доходности. При этом мы однозначно убеждены, что инвестиции в курортную сферу могут и должны быть привлекательными, выгодными и оправданными»,— комментирует Дмитрий Богданов.

Ольга Нарт считает, что устойчивый интерес сегодня вызывают проекты с оздоровительной и wellness-инфраструктурой: все, что связано с восстановлением, лечением и качественным досугом, повышает конкурентоспособность и инвестиционную привлекательность объекта.

Однако покупатель и инвестор все чаще оценивают не только локацию и видовые характеристики, но и эксплуатационную модель объекта, считает основатель Инжиниринговой компании «Элемент» и член правления Ассоциации «НОТЕХ» Алексей Лукьянчиков. Поэтому усиливается спрос на сетевые апарт-комплексы и апарт-отели, где заранее заложены инженерная надежность, сервисная инфраструктура, понятная управляющая схема.

«Небольшие частные гостиницы по-прежнему востребованы, но в первую очередь там, где объект технически "правильно собран": грамотная инженерная подготовка участка, устойчивые коммуникации, понятные затраты на содержание, отсутствие рисков по конструктиву и инженерным сетям»,— подчеркивает Алексей Лукьянчиков.

По заключению Ольги Змиевской, рынок курортной недвижимости ЮФО и СКФО насыщен предложением и характеризуется высокой конкуренцией. Поэтому рост цен, который имел место в предыдущие годы, в 2026 году видится маловероятным. Переломным моментом для отрасли станет 2028–2030 годы, когда рынок гостиничной недвижимости пополнят новые апарт-отели. От того, насколько средства размещения смогут обеспечить собственникам доходность, будет во многом зависеть дальнейший спрос на курортную недвижимость, резюмирует эксперт.