©
На юге России и Северном Кавказе растет спрос на индивидуальное жилищное строительство, при этом рынок смещается от точечной застройки к комплексным малоэтажным проектам с развитой инфраструктурой и единым архитектурным подходом. По оценкам участников рынка, с начала 2026 года стоимость строительства в сегменте ИЖС в макрорегионе увеличилась примерно на 10%.
Директор по развитию компании «Соколия», концептолог и продуктолог девелопмента Ирина Изотова считает, что индивидуальное жилищное строительство в ЮФО и СКФО переживает глубокий структурный сдвиг, превращаясь из временного тренда в осознанную модель благополучия. По ее мнению, покупатели в ЮФО и СКФО стали гораздо требовательнее и теперь оценивают не просто площадь здания, а весь контур жизни, включая дороги, безопасность и архитектурный облик.
«Дом перестает быть отдельным объектом строительства. Для покупателя он все чаще становится частью жизненного сценария: где гуляют дети, как устроено соседство, кто отвечает за коммунальное благополучие, мусор, безопасность и облик места. Именно поэтому у организованных коттеджных поселков с единой концепцией, архитектурным кодом, благоустройством и сервисом большое будущее»,— констатирует эксперт.
ИЖС — «драйвер рынка»
Глава New&Now Agency Ольга Нарт считает, что индивидуальное жилищное строительство стало главным драйвером рынка на юге России, а сам макрорегион обогнал по популярности Подмосковье. По ее оценкам, в первом квартале 2026 года на один только Краснодарский край пришлось 9,3% всех федеральных запросов на загородную недвижимость. При этом эксперт подчеркивает, что структура спроса делит юг на «федеральный» микс на Кубани с огромной долей миграционного потока, из-за близости к морю и развитой курортной инфраструктуры, и «местный» микс в Ростовской области (4,3% спроса), Адыгее и Ставропольском крае, где до 70% сделок обеспечивают локальные приобретатели жилья.
«Общий портрет южного покупателя — это возрастная семья с детьми, которая ценит пространство и комфорт, хотя в последнее время, за счет расширения семейной ипотеки, на рынке ИЖС фиксируется и приток молодых семей. В загородном сегменте бизнес-класса основные сделки сейчас закрывают предприниматели и топ-менеджеры»,— констатирует госпожа Нарт.
По ее мнению, за последний год стоимость строительства частного дома на юге России выросла в среднем на 10–20% (при общероссийской динамике в 20–25%), а дальнейшие показатели сегмента будут определяться адаптацией к новым правилам проектного финансирования. Обязательное внедрение эскроу-счетов защищает средства граждан, однако на фоне удорожания стройматериалов, дефицита кадров и высокой стоимости кредитов загородные дома рискуют стать недоступными для части покупателей.
Как писал “Ъ-Кубань” со ссылкой на департамент по архитектуре и градостроительству региона, ИЖС в Краснодарском крае в первом квартале 2026 года заняло 78,2% от общего объема ввода жилья. При этом в годовой динамике фиксируется заметное уменьшение фактических объемов строительства. За январь—март в крае построено 553,8 тыс. кв. м частного жилья против 1349,5 тыс. кв. м годом ранее. Снижение — на 58,9%. По итогам 2025 года доля ИЖС в крае составляла 58,8% (3,67 млн кв. м), что на 3,4% ниже показателя 2024 года (3,8 млн кв. м). Среди крупнейших муниципалитетов региона по объемам ввода индивидуального жилья лидирует Краснодар (92 тыс. кв. м), далее следуют Сочи (66,1 тыс. кв. м), Новороссийск (36,1 тыс. кв. м), Динской район (33,9 тыс. кв. м) и Анапа (30,8 тыс. кв. м).
Рост спроса на услуги
На фоне этих изменений рынок услуг подрядных организаций, работающих в сегменте ИЖС, демонстрирует противоположную динамику. Так, в «Авито Услугах» отмечают, что в регионе усилился загородный бум, который выразился в кратном росте рекламной активности исполнителей и спроса на ключевые строительные услуги. За год значительно увеличилось число объявлений о строительстве гаражей (в 2,9 раза), заливке плитного фундамента (в 2,5 раза), а в кровельном сегменте предложение выросло более чем в 4 раза. Количество объявлений по монтажу обогрева крыши увеличилось в 2,2 раза.
«В число активно растущих направлений вошло строительство веранд — предложение этой услуги увеличилось в 2,3 раза. Это объясняется возросшим интересом к созданию комфортных открытых зон как в частных домовладениях, так и на объектах гостеприимства»,— отмечают в пресс-службе сервиса.
Спрос со стороны заказчиков также демонстрирует рост: к июню 2026 года в регионе наиболее заметно увеличился интерес к строительству кирпичных домов — в 4,2 раза год к году. Существенно выросли запросы на архитектурное проектирование (в 2,7 раза), утепление крыш (в 2,4 раза), а также на строительство домов из газобетона (+95%) и СИП-панелей (+94%).
В Республике Крым, в отличие от ситуации на Кубани, фиксируется разнонаправленная динамика рынка ИЖС. При сокращении общего объема строящихся и сданных объектов на полуострове примерно на 30% одновременно наблюдаются рост стоимости 1 кв. м и перестройка структуры спроса, говорят представители строительной компании «Южное сияние».
По ее данным, стоимость строительства частных домов в регионе начинается от 45 тыс. руб. за кв. м в формате «коробки» и от 62 тыс. руб. за кв. м в предчистовой отделке. За последние месяцы цены выросли на 10–12%. В компании это связывают с дефицитом квалифицированных кадров и увеличением стоимости строительных материалов перед началом сезона.
Ключевой инструмент
Генеральный директор ООО «Южное сияние» Александр Пономарев полагает, что отдельным фактором давления на рынок является ужесточение условий ипотечного кредитования. По его оценкам, с начала 2026 года банки снизили уровень одобрений и ввели дополнительные требования к заемщикам. Это напрямую влияет на спрос в сегменте ИЖС, где ипотека остается ключевым инструментом финансирования.
«Ипотека является основным источником финансирования,— подчеркивает топ-менеджер.— На втором месте — средства от продажи своего жилья».
Опрошенные эксперты соглашаются с этим, но также добавляют, что в последний год растет популярность так называемых «альтернативных сделок», когда покупатели жилья вкладывают в новую недвижимость и деньги, вырученные от продажи жилья предыдущего, и ипотечные средства. «Ипотеку берут люди, у которых уже есть капитал (например, от продажи дома или квартиры) и им просто не хватает на приобретение нового, более просторного и качественного жилья. Кстати, за последний год количество таких сделок на нашем рынке (когда продавец недвижимости является и ее покупателем) заметно выросло»,— говорит, в частности, руководитель агентства недвижимости «Иммобили» (Immobily) Алексей Олейников.
Александр Пономарев уточняет, что, например, в Крыму в структуре покупателей индивидуального жилья преобладают местные жители (около 80%). Это в основном семьи, переезжающие из арендуемых ими квартир. Еще почти 20% приходится на покупателей из других регионов России, преимущественно старше 50 лет, рассматривающих Крым как место для переезда или сезонного проживания, говорит топ-менеджер.
Перспектива — взрослеть
Опрошенные эксперты в принципе положительно оценивают перспективы развития ИЖС в регионах юга. Так, Александр Пономарев считает, что, например, такой регион, как Крым,— это природная жемчужина, которая в силу уникального географического положения, климата и рельефа привлекает жителей из других субъектов Южного федерального округа и России в целом. Сейчас более динамичному строительству индивидуального жилья на полуострове мешают слабые темпы развития в регионе (особенно в его глубинке) инженерной и социальной инфраструктуры. «По моему мнению, в 2026 году ИЖС продолжит адаптироваться к изменениям рынка. Второе полугодие повернет текущую тенденцию спроса в положительное русло, есть большая вероятность, что к концу 2026 года мы выйдем на прошлогодние показатели, когда рынок ИЖС показывал высокие темпы»,— подытожил господин Пономарев.
Перспектива одна — развиваться и взрослеть, подчеркнула Ирина Изотова. Она полагает, что будущее рынка ИЖС на юге и Северном Кавказе лежит в плоскости «создания полноценных малоэтажных жилых сред», а не в бесконечном размежевании земли в «лоскуты». Главной перспективой и вызовом на ближайшие годы станет тесное взаимодействие с банками по программам проектного финансирования и готовность застройщиков брать на себя ответственность за создание качественной инфраструктуры за пределами участка.
«На юге России надо искать и готовить локации к комплексной загородной застройке. Общаться с банками на тему проектного финансирования для условий ИЖС,— уверена эксперт.— Надо проектировать с пониманием нового запроса рынка на среду обитания, с соответствием банковским требованиям. Актуализировать свой бизнес в логике девелопмента, а не застревать в оборотной модели "земля + подряд"».
По мнению госпожи Изотовой, не так давно рынок многоквартирных домов прошел этот путь и очевидно преуспел за последние годы. Пришло время ИЖС перестать быть формой строительства и стать полноценным продуктом недвижимости. «Следующий этап развития — не просто больше домов, а больше ответственности за окружающую их среду»,— резюмирует Ирина Изотова.
Деловые новости Юга и Северного Кавказа в Telegram
В Волгоградской области в 2024 году дорожники планирует ввести в эксплуатацию второй этап обхода Волгограда в составе автомобильной дороги Р-22 «Каспий». Об этом «Бизнес журналу – Юг» сообщили в пресс-службе Росавтодора.
В Астраханской области в модернизацию портовой инфраструктуры инвестировано 700 млн руб. Об этом рассказал губернатор региона Игорь Бабушкин на пленарной сессии в рамках выставки «Россия» на ВДНХ.
В Волгоградской области компания «Лукойл» приступила к строительству завода по производству смазок и смазочно-охлаждающих жидкостей. Комплекс сможет производить около 70 тыс. т продукции в год. Об этом сообщает пресс-служба компании.
