Экосистема вместо «коробок»: как комплексное развитие территорий меняет строительный рынок юга России

©

КРТ постепенно становится основной моделью жилищного строительства на юге России. Если еще несколько лет назад девелоперы могли ограничиваться возведением отдельных жилых комплексов, используя уже существующую городскую инфраструктуру, то сегодня новые правила требуют одновременно возводить дороги, инженерные сети, школы, детские сады, поликлиники и общественные пространства. Представители строительного рынка считают, что переход к новой модели необратим. Однако скорость ее внедрения в регионах юга различается: Ростовская область показывает высокие темпы, Краснодарский край перестраивает философию девелопмента, а Крым сталкивается с инфраструктурными и финансовыми ограничениями, которые осложняют реализацию крупных проектов.

Дон задает темп

Наиболее последовательно механизм КРТ сегодня внедряется в Ростовской области. По данным правительства региона, только в 2025 году по проектам комплексного развития территорий на Дону было построено более 300 тыс. кв. м жилья. Это около 10% всей площади, введенной в России в рамках КРТ. За один год доля строительства по новой модели выросла с 16% до 88%.

Министр строительства, архитектуры и территориального развития Ростовской области Сергей Куц называет КРТ одним из ключевых инструментов современной градостроительной политики региона. По его словам, механизм позволяет синхронизировать строительство жилья с развитием инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры, исключая ситуацию, когда новые микрорайоны появляются быстрее, чем школы, поликлиники, детские сады или дороги.

Планы развития в регионе жилищного строительства показывают, что речь не о единичных проектах. Сейчас в стадии реализации находятся проекты КРТ с объемом строительства порядка 2,5 млн кв. м жилья, тогда как общий потенциал территорий, которые предполагается развивать на Дону по этой модели, оценивается примерно в 15 млн кв. м.

В минстрое региона отмечают, что сейчас в проработке находятся сразу несколько крупных площадок в Ростове-на-Дону, включая участки на левом берегу Дона, в районе Кумженской рощи, вдоль улицы Ходоша и в районе залива Ковш. До конца 2026 года власти намерены принять решения по их дальнейшему освоению. Одновременно продолжается реализация проектов в Аксае, где уже заключены два договора КРТ на участках общей площадью 106 га с потенциалом строительства свыше 1 млн кв. м жилья. Еще пять проектов общей площадью около 48 га находятся в стадии подготовки.

Область практически завершила формирование нормативной базы, которая должна окончательно перевести рынок на новые правила. В течение 2025 года были приняты изменения в законодательство, касающиеся масштабных инвестпроектов в жилищном строительстве. Минимальная площадь жилья, необходимая для получения такого статуса, увеличилась до 300 тыс. кв. м, а сами инвесторы получили дополнительные обязательства по созданию социальной инфраструктуры.

Как пояснял губернатор Дона Юрий Слюсарь, компании, претендующие на получение земельных участков без торгов, должны участвовать в строительстве школ, детсадов и поликлиник, а также заниматься планировкой территорий. При этом наиболее затратный объект — школу — предполагается финансировать совместно с муниципалитетом: инвестор берет на себя не менее 50% стоимости строительства и передает местным властям проектную документацию.

По мнению руководителя агентства недвижимости «Иммобили» Алексея Олейникова, быстрый переход к КРТ стал следствием изменения самого строительного рынка. Если раньше в Ростовской области доминировали преимущественно местные девелоперы, то за последние 10 лет на рынке закрепились федеральные компании. «Они пришли с новыми технологиями и подходами к освоению территорий. Из-за этого выросла конкуренция не только за покупателей, но и за площадки, которые предстоит застраивать», — говорит эксперт.  По его словам, усиление конкуренции подтолкнуло рынок к переходу от точечной застройки к созданию полноценных городских районов.

Если Ростовская область сегодня сосредоточилась на совершенствовании механизмов и масштабировании проектов КРТ, то в других регионах юга перед девелоперами стоят уже иные задачи. Так, на Кубани главным вызовом становится развитие транспортной инфраструктуры.

Конкуренция за качество среды

В Краснодарском крае механизм комплексного развития территорий также стал одним из основных форматов жилищного строительства. По оценке эксперта по недвижимости Краснодара Романа Маслевского, сегодня около 80% нового строительства в Южном федеральном округе приходится именно на проекты КРТ. При этом главным изменением господин Маслевский считает не столько появление новых законодательных требований, сколько трансформацию самого рынка. «Точечная застройка позволяла продавать жилье дорого и практически не вкладываться в развитие территории. Сейчас такая модель постепенно уходит в прошлое. Во-первых, свободных участков становится меньше. Во-вторых, появились законодательные требования, которые обязывают застройщиков участвовать в развитии инфраструктуры», — замечает эксперт.

По его словам, сегодня девелопер уже не может ограничиться строительством многоквартирных домов. Вместе с жильем необходимо создавать инженерные сети, дороги и остановки общественного транспорта, благоустраивать пространства, обеспечивать территорию социальной инфраструктурой. В зависимости от проекта компания либо выделяет земельные участки под строительство школ, детсадов и поликлиник, либо возводит их самостоятельно и передает муниципалитетам.

Дополнительные обязательства неизбежно отражаются на себестоимости строительства, однако рынок постепенно принимает новые правила. Как отмечает Роман Маслевский, покупатели все чаще готовы платить не только за квадратные метры, но и за качество городской среды. «Сейчас многие комплексы создаются уже не как наборы домов, а как полноценные районы с парками, бульварами, аллеями, фонтанами и общественными пространствами. Задача состоит в том, чтобы человек получал не просто квартиру, а комфортную среду для жизни», — говорит эксперт.

По его мнению, сегодня одним из главных факторов выбора жилья становится концепция «пятнадцатиминутного города», когда основные объекты повседневной жизни — в пешей доступности. В качестве примеров такого подхода господин Маслевский приводит краснодарские проекты «Губернский», «Светлоград» и микрорайон «Самолет», где одновременно с жильем появились школы, детсады, спортивная инфраструктура, прогулочные зоны, торговые объекты и общественные пространства.

Роман Маслевский напрямую связывает развитие проектов КРТ с демографическими задачами: современные районы ориентированы на семьи, поэтому в них растет доля просторных двух- и трехкомнатных квартир. В таких условиях у людей появляется гораздо больше возможностей планировать рождение детей, чем в небольших студиях.

Транспорт остается главным ограничением для дальнейшего развития комплексной застройки на Кубани. Эксперт отмечает, что строительство магистральных дорог, развязок и развитие общественного транспорта невозможно полностью финансировать за счет стоимости жилья. «Здесь важно именно партнерство. Только совместными усилиями застройщиков, муниципалитетов, региональных властей и федерального центра можно обеспечить появление транспортной инфраструктуры, без которой новые районы не смогут полноценно развиваться», — резюмирует эксперт.

КРТ упирается в стоимость

Работающие на Крымском полуострове девелоперы говорят о сочетании инфраструктурных, финансовых и законодательных ограничений. В частности, директор по регуляторно-правовой работе ГК «Монолит» Юлия Чалова отмечает, что компании в целом адаптировались к новым требованиям, однако сам механизм КРТ продолжает формироваться с точки зрения правоприменительной практики. На практике возникают вопросы, связанные с процедурой принятия решений, подготовкой документации, синхронизацией градостроительных документов и распределением обязательств между участниками проекта. Переход к новой модели потребовал от компаний серьезной перестройки внутренних процессов: пришлось усиливать юридические и градостроительные подразделения, расширять компетенции в сфере территориального планирования.

Одновременно выросла и финансовая нагрузка. Помимо строительства сетей обязательства нередко предусматривают передачу готового жилья, соответствующего утвержденным стандартам, для обеспечения отдельных категорий граждан, включая детей-сирот. Совокупная социальная нагрузка, например по проектам ГК «Монолит», превышает 4,5 млрд руб.

Несмотря на это, застройщик продолжает развивать крупные площадки, выступая на полуострове первопроходцем формата. Компания одной из первых заключила договор о КРТ в Севастополе, где возводит ЖК «Видный» (ввод эксплуатацию запланирован на 2027 год). Одновременно идет реализация двух проектов: строительство кварталов «Крымская Роза» в Симферополе и комплекса «Заводское» в Симферопольском районе. Всего в активной стадии у группы находятся девять инвестиционных проектов с общим объемом вложений более 97 млрд руб. При этом девелопер активно пользуется господдержкой: привлекает инфраструктурные бюджетные кредиты и получает федеральные субсидии на софинансирование строительства объектов инфраструктуры. Это помогает снизить расходные обязательства инвестора на подключение к сетям.

Соучредитель ГК «СДК» («Эндемос»), заслуженный строитель Республики Крым и советник главы региона Тимур Власенко отмечает, что для его компании переход на КРТ оказался закономерным, поскольку комплексное освоение территорий изначально являлось основой девелоперской модели. «Сегодня девелопер обязан одновременно проектировать социальную и дорожную инфраструктуру, общественные пространства, инженерные сети, а также обеспечивать дальнейшее управление территориями и их сервисное обслуживание», — говорит предприниматель.

В качестве примера господин Власенко приводит флагманский микрорайон «Жигулина Роща» в Симферопольском районе площадью 53 га (с общим объемом более 500 тыс. кв. м жилья), который реализуется еще с 2016 года. Там уже построено свыше 250 тыс. кв. м, работают четыре детских сада, школа и паркинг для 15 тыс. автовладельцев. Полное завершение проекта намечено на 2028 год. Вторым стратегическим шагом стал мультиформатный комплекс «Мойнако» в Евпатории (более 70 га), объединяющий жилые кварталы и курортную резиденцию, а также торговую, медицинскую и рекреационную инфраструктуру. Этот проект имеет статус объекта регионального значения и включен в перечень приоритетных проектов, внесенных в электронный бюджет РФ.

Представители отрасли признают, что дальнейшее развитие КРТ в Крыму сегодня упирается в системные барьеры. Среди главных ограничений девелоперы называют дефицит мощностей по воде, газу и электроэнергии (крымские города исчерпали внутренние лимиты), высокую стоимость проектного финансирования, дорогую коммерческую ипотеку из-за ставки ЦБ, а также рост себестоимости строительства, кадровый дефицит и длительный инвестиционный цикл.

В целом опыт регионов юга показывает: комплексное развитие территорий постепенно становится новой философией жилищного строительства. Если еще несколько лет назад главным продуктом девелопера были квадратные метры, то сегодня им становится городская среда. Ростовская область уже практически встроила этот подход в свою градостроительную политику. Кубань адаптирует его под требования рынка. Крым — под существующие инфраструктурные ограничения. При этом во всех южных субъектах РФ игроки и эксперты отрасли отмечают, что многое в дальнейшей успешной реализации проектов КРТ зависит от способности государства синхронно развивать в регионах транспортную, инженерную и социальную инфраструктуру.