Большая стройка: как обновляется городская среда на юге и Северном Кавказе

© www.shutterstock.com ru.freepik.com/

По расчетам индекса качества городской среды за 2023 год, опубликованного на сайте Минстроя РФ, в число самых комфортных городов-миллионников ЮФО вошли Краснодар и Ростов-на-Дону. Как полагают специалисты, почти во всех южных городах городская среда преобразилась в лучшую сторону. Основная проблема сегодня — локальность этих улучшений. Эффективным решением для обновления городской среды может стать взаимодействие между жителями, бизнесом и властями, считают опрошенные «Федеральным Бизнес Журналом. Юг» эксперты. 

Фактор быстрого роста

Как считает директор по развитию городской среды Дом.рф Антон Финогенов, в последние годы европейский юг России значительно ускорил темпы своего развития. В частности, растет темп привлечения государственных и частных инвестиций на территории регионов Юга и Северного Кавказа, которые идут на реализацию проектов по улучшению социальной и транспортной инфраструктуры, популяризации туризма и других индустрий развлечений, развивают жилищный девелопмент.

При этом, по словам Антона Финогенова, необходимо учитывать фактор быстрого роста населения в большинстве регионов СКФО и ЮФО. «Всегда сложнее улучшать качество среды, когда у тебя много новых районов застройки — нужны существенные затраты на инфраструктуру и в рамках реконструкции застроенных территорий, и в рамках нового строительства. Еще один сдерживающий фактор — большая доля районов индивидуальной застройки. В таких районах эффективность бюджетных и частных инвестиций всегда ниже, чем в рамках многоэтажных кварталов. Но, несмотря на это, мы видим улучшение качества жилищного девелопмента, постоянный рост частных инвестиций в туристические проекты, все больше реализованных качественных общественных пространств», — говорит эксперт.

Ведущий аналитик CM International Григорий Арзаманов отмечает: исторически сложилось так, что в городах на юге значительная часть застройки в городской черте занята индивидуальной жилой застройкой (ИЖС). Наибольшую долю от застроенных пространств в структуре жилой застройки среди крупнейших городов ИЖС занимает в Краснодаре (10%) и Ростове-на-Дону (11%).

«Широкое распространение ИЖС усиливается постоянным миграционным приростом в южные города. Миграция подпитывает в большей степени прилегающие к городам области, городские агломерации, подстегивая процесс субурбанизации и разрастания одноэтажных пригородов», — считает Григорий Арзаманов.

Сложности в развитии

По словам аналитика CM International, процесс экстенсивной урбанизации без должного качества планирования несет с собой негативные последствия: неэффективное использование земли, ущерб экологическим ресурсам, в частности водным ресурсам, социальная изоляция жителей в силу зависимости от личного автомобиля и недостаточного разнообразия городской среды.

Антон Финогенов, кроме уже упомянутого фактора роста населения, среди сложностей в работе по улучшению городской среды на юге России выделяет строгие традиции и консерватизм, устаревшую инфраструктуру. По его мнению, это замедляет применение инновационных решений. Часто на юге предпочитают идти по давно сложившимся и понятным практикам в ущерб современным тенденциям.

В свою очередь генеральный директор консалтинговой компании Macon Илья Володько в целом оценивает уровень развития городской среды в южных городах России как средний.

«Ключевая проблема здесь общая для всех и заключается в хроническом недофинансировании программ развития в пользу других, не менее важных сфер городской жизни. Среди объективных факторов можно отметить общее постсоветское наследие, связанное с городским планированием тех времен: большое количество промышленных предприятий в центральных частях городов, на берегах рек и водоемов, четкое разделение спальных жилых районов, зон производства и общественно-деловых центров. Вместе с бурным развитием строительства в последние 30 лет все это не способствует формированию комфортной и связанной городской среды. И создает значительные транспортные, экономические и социальные проблемы», — комментирует Илья Володько.

Кроме того, по его словам, у каждого из городов есть и собственные локальные проблемы и особенности. Например, в Краснодаре это обширный частный сектор в центральных районах города. В Волгограде трудности создает его значительная протяженность, что формирует сепарированность отдельных его частей.

Председатель дагестанского отделения Союза архитекторов России Увайс Камалов основной проблемой, мешающей развитию городской среды в Махачкале, назвал уплотнение городской среды. По его мнению, лучше ситуация обстоит в Дербенте, где неплохо благоустроен исторический центр.  

Эксперт также отметил отсутствие качественной транспортной схемы в Махачкале. В городе пока нет ни одной транспортной развязки, поэтому постоянные пробки. Очень много транспорта и отсутствуют парковочные места. Кроме того, по его словам, есть проблемы по зонированию территории. Например, промышленные зоны находятся рядом с жилыми застройками. По мнению председателя дагестанского отделения САР, для того, чтобы исправить ситуацию необходимо начать с разработки нового генерального плана Махачкалы.

Сохранить архитектурный облик

Что касается архитектурного облика, то, по мнению Антона Финогенова, города юга и Северного Кавказа сильно отличаются друг от друга и внешне, и внутренне. «Имеется общий для всех южный колорит, создаваемый мягким климатом и обилием солнца. Но есть различия в особенностях ландшафта, культуры и местных традиций. Для южных регионов характерна малоэтажная застройка и обилие частного жилья со смешением с лесными массивами, оврагами, сельхозугодиями и другими объектами. Это в некоторой степени идет вразрез с привычными представлениями о современной городской среде с многофункциональными и компактными жилыми комплексами, развитой инфраструктурой, доступностью и комфортом территории. Идет постепенное становление практик компактного города, но пока локально. В основном это касается таких развитых рынков недвижимости, как Сочи и Краснодар, и отдельных районов республиканских административных и туристических центров Северного Кавказа — Грозного, Махачкалы, Дербента, Кисловодска и других», — отметил Антон Финогенов.

Кроме того, по его словам, имеется потенциальная проблема нарушения естественного ансамбля южных городов.

«Здесь важна аккуратность и точечность внедрения нововведений и активное сотрудничество в этом направлении с местными жителями. Может помочь перепрофилирование объектов, например, из отеля в апартаменты или в деловой комплекс. Такая практика стала особенно актуальной после Олимпиады в Сочи, где требовалась трансформация гигантского спортивного и публичного наследия под новые функции. По сути, ансамбль не меняется, но смена функционала позволяет лучше приспособить то или иное, зачастую пустующее здание под нужды города, отреставрировать и интегрировать его. Таким образом можно в лучшую сторону изменить городскую среду и значительно повысить комфорт горожан, не меняя радикально архитектурный ансамбль», — заключил Антон Финогенов.

Увайс Камалов отмечает, что архитектура должна вписываться во внешнюю среду. Именно поэтому формированием единого архитектурного облика должны заниматься профессионалы. В Дагестане же над этим работают в основном проектные организации, которых в республике насчитывается более пятисот. Зачастую в их штате нет профессиональных архитекторов. В связи с этим и создаются некрасивые строения, которые не вписываются в городскую среду.

При этом, по мнению эксперта, позитивные сдвиги есть. В частности, начали благоустраивать и расширять улицы, были попытки улучшения фасадов с добавлением элементов национальной архитектуры.

Перестройка на миллиарды

Илья Володько отмечает, что за последние 10 лет городская среда почти во всех южных городах значительно преобразилась в лучшую сторону и многие улучшения видны невооруженным взглядом. Основная проблема сегодня — локальность этих улучшений, их точечный характер.

«Повсеместно видны новые и современные общественные пространства — парки, скверы, построенные с учетом новых урбанистических трендов. Появляются велодорожки, инфраструктура для электрического транспорта. Однако все это носит единичный и изолированный характер, в то время как основной признак комфортной городской среды — это ее связанность, способность объединять весь город, все его районы и функции. Ждать такого подхода уже сегодня было бы неправильным, ведь только последние пять лет предпринимаются попытки действительно комплексно посмотреть на городское развитие, актуализировать генеральные планы, чтобы они наконец стали отражать как реальное положение вещей, так и адекватное представление о будущем. Это первый из этапов качественной перестройки городской среды. На последующие же шаги понадобятся годы и миллиарды рублей инвестиций», — говорит эксперт.

Тем не менее, по словам руководителя консалтинговой компании, текущие отдельные проекты в этой сфере чрезвычайно важны и полезны.

«Для власти это способ научиться их реализовывать, выстраивать коммуникацию с жителями и бизнесом, роль которого в улучшении городской среды особенно важна. Например, в Ростове-на-Дону с участием бизнеса была проведена реконструкция набережной. С помощью концессий реализуются проекты развития сетей трамвая — как и в Краснодаре. Для жителей это тоже важнейший опыт, через который многие понимают свои потребности и четче формулируют требования к будущему благоустройству и развитию города», — заключил Илья Володько.

Антон Финогенов также считает, что самым эффективным решением для улучшения городской среды на юге послужит обратная связь и сотрудничество между жителями, бизнесом и властями, а также комплексный всеохватывающий подход в решении задач.    

Среди положительных тенденций Антон Финогенов отмечает и рост жилищного строительства, который характерен для многих субъектов страны, но в южных регионах особенно заметен.

«Только в этом году в Ростовской области ввели в эксплуатацию около 1 млн кв. м жилья, в Дагестане — более 1,6 млн кв. м, а это уже почти четырехкратный рост по сравнению с прошлым годом. Другие регионы также не выбиваются из этой тенденции. Кроме того, можно отметить рост внутреннего туризма и постоянно повышающийся интерес россиян к югу, а также приобщение последних к достаточно эффективному комплексному развитию территорий, утвержденному специальным законом в 2020 году», — отметил эксперт.

Масштаб имеет значение

Проекты строительства жилых комплексов на юге в числе позитивных изменений выделяет и Илья Володько: «В последние годы качество таких проектов выросло как с точки зрения архитектуры, так и с точки зрения формирования городской среды. Да, это также локальные улучшения, которые часто не связаны с близлежащей городской застройкой. Тем не менее некоторые жилые проекты настолько крупные, что сами по себе формируют целые районы городов и самим масштабом позитивно влияют на качество городской среды вокруг них».

Григорий Арзаманов считает, что градостроительная политика на юге должна быть направлена не только на создание разнообразной плотности застройки и диверсификацию форматов жилья в новых пригородах, но и на привлечение людей в сформированные районы в городской черте, чтобы частично компенсировать тренд на разрастание городов.

«В городах могут применяться схожие инструменты, но с противоположной полярностью: снижение плотности застройки, увеличение озелененных пространств, внедрение иных морфотипов застройки помимо микрорайонов многоквартирных домов. В части благоустройства — это сокращение асфальтированных пространств и регулирование температурного режима за счет внедрения растений, способствующих удержанию влаги. Все это может повысить комфорт проживания и привлекательность внутригородских территорий», — подытожил аналитик CM International.