Тимур Власенко: «Наша миссия — популяризовать в своих проектах сильные стороны Крыма»

© ООО "СЗ "СДК"

Группа девелоперских компаний реализует в Крыму проекты комплексной застройки высокого класса. На ее счету — уже три проекта на разных стадиях реализации, в планах — еще несколько. О новых стандартах качества и перспективах развития рынка недвижимости на полуострове рассказал учредитель и управляющий партнер «Симферопольской девелоперской компании» Тимур Власенко.

— Сколько лет вы работаете на рынке недвижимости? С каких проектов вы начинали?
— На рынке мы работаем более 10 лет. Но вначале занимались немного другим бизнесом — строили в основном объекты коммерческой недвижимости. В Крыму долгие годы ощущался острый дефицит качественного и комфортного жилья. Спрос со стороны жителей полуострова был огромный. Когда Крым вернулся на свою историческую Родину и мы оказались в реалиях Российской Федерации, то у нас появилась возможность восполнить этот дефицит. Первым таким проектом в рамках нашей группы компаний стал жилой комплекс комфорткласса в Симферопольском районе «Жигулина Роща».
Вначале мы планировали реализовать другой проект — коммерческой и развлекательной направленности. Но после консультаций с руководством республики, как социально ориентированная компания, мы начали вести переговоры о том, чтобы реализовывать задачи, поставленные федеральным центром, — развивать в Крыму жилищное строительство. Так в начале 2015 года появилась идея проекта «Жигулина Роща». К его реализации мы приступили 16 августа 2016 года. С этого проекта мы и начали свой путь на рынке жилой недвижимости. Нашей основной миссией было закрыть потребности крымчан в улучшении жилищных условий.

Потенциал Крыма колоссальный и не исчерпан даже на треть. Большое внимание уделяется развитию курортной инфраструктуры, реконструкции набережных. Сейчас появляется все больше возможностей для создания качественных туристических объектов.

— Расскажите о «Жигулиной Роще» подробнее. Что это за проект?
— Это один из крупнейших в Республике Крым инвестиционных проектов. Объем инвестиций составит более 30 млрд. Комплекс строится на территории 55 гектаров. По сути, это новый город в городе более чем для 25 тыс. жителей. Здесь предусмотрены четыре детских сада, школа, паркинги, объекты стрит-ритейла и другая инфраструктура. Есть все необходимое для комфортного проживания. На сегодня в проекте «Жигулина Роща» введено в эксплуатацию почти 300 тыс. кв. м жилья, уже построены детские сады, причем три из них — на федеральные средства. В рамках госпрограммы «Школа 21-го века» построена школа на 1100 мест. Сделан многоуровневый паркинг, благоустроены набережная, центральный пешеходный бульвар. На данный момент ведется строительство еще порядка 100 тыс. кв. метров жилья. И еще порядка 150 тыс. «квадратов» находится в стадии проектирования. Одним словом, экватор проект уже прошел. Полностью завершить его реализацию мы планируем до 2027 года.

— На какую категорию клиентов рассчитан данный проект?
— Проект рассчитан на жителей Крыма — в частности, жителей города Симферополя. В основном мы ориентируемся на молодые семьи. На людей, которые переезжают из периферии в город, стремятся улучшить свои жилищные условия в рамках естественной миграции внутри Крыма. По нашим данным, более 90 % недвижимости в «Жигулиной Роще» было реализовано именно крымчанам.

— Есть ли спрос на жилье в Крыму со стороны жителей других российских регионов?
— Такой спрос есть. Но на жилье, например, в центре Симферополя он небольшой — не более 10 %. А вот спрос на жилье на прибрежных территориях довольно существенный. Жители северных регионов России очень интересуются рекреационной недвижимостью.

Свыше 90 % недвижимости в «Жигулиной Роще» было реализовано крымчанам. Ориентир — на молодые семьи, на людей, которые переезжают из периферии в город, стремятся улучшить свои жилищные условия в рамках естественной миграции внутри Крыма.

— Как раз такой проект вы реализуете в Судаке — комплекс апартаментов бизнес-класса «Атлас». Как появилась идея этого проекта?
— В процессе реализации проекта «Жигулина Роща» мы почувствовали свой потенциал, оценили свои ресурсы и стали изучать тенденции и дальнейшие потребности на рынке недвижимости полуострова. И увидели, что государственная политика направлена на создание в Крыму круглогодичных всесезонных курортов на побережье, комфортного номерного фонда, бассейнов, спа-центров.
Мы выбрали земельный участок у подножия заповедного урочища Алчак-Кая в Судаке, площадью 4 гектара, на первой береговой линии. И решили построить здесь апарт-отель бизнес-класса. Реализацию проекта начали в 2020 году. Первую очередь ввели в декабре 2022 года, вторую — в мае 2024 года. Буквально на днях полностью завершим проект — к концу августа запланирован запуск отеля. Объем инвестиций составил более 5 млрд руб.

— Что представляет собой комплекс апартаментов «Атлас» сегодня?
— «Атлас» — это наш первый туристско-рекреационный проект категории «пять звезд». Он включает в себя 800 гостиничных номеров апартаментного типа, пять бассейнов — два внутри, три уличных с джакузи и подогревом, а также детские бассейны. Также на территории апарт-отеля есть спа-комплекс, тренажерный зал, ресторан с посадкой более чем на 300 мест, детский клуб, собственный пляж — словом, вся необходимая для комфортного проживания инфраструктура.

Комплекс апартаментов «Атлас» — первый туристско-рекреационный проект компании категории «пять звезд». Он включает в себя 800 гостиничных номеров апартаментного типа, пять бассейнов — два внутри, три уличных с джакузи и подогревом, а также детские бассейны.

— Кто является основным покупателем апартаментов в вашем комплексе?
— Изначально мы предлагали апартаменты крымчанам. Но позже почувствовали огромный спрос со стороны жителей материковой России. И вышли на общероссийский рынок. Практически весь комплекс продан жителям центральных регионов, севера, Урала, Сибири, Дальнего Востока. Часть наших покупателей инвестирует в такую недвижимость для уютного времяпрепровождения, чтобы уехать из холода в тепло. В Крыму комфортно не только летом. Здесь мягкие зимы, а количество солнечных дней в году — порядка 250. Среди наших клиентов есть и такие, кто приобретают апартаменты с целью дальнейшей перепродажи. Поскольку прекрасно понимают, насколько сегодня недооценена в республике недвижимость и насколько огромный потенциал роста туристического потока. Об этом можно судить даже по объемам бюджетных инвестиций в развитие инфраструктуры полуострова.
Многие приобретают апартаменты для последующей сдачи их в аренду через нашу управляющую компанию. В том числе — посуточно для туристов. Фактически это отель, у которого есть 800 собственников. Спрос на подобный вид недвижимости в Крыму колоссальный.

— А как вы выбирали место для реализации такого масштабного проекта?
— Основной фокус со стороны застройщиков традиционно был сосредоточен на Южном берегу Крыма (ЮБК). Но мы понимали, что необходимо развивать и другие направления. Например, Восточный и Западный Крым. Поэтому выбрали место на востоке полуострова, в Судакской бухте. И не прогадали. Проект получился коммерчески успешным и пользуется большим спросом.
Когда выбирали конкретное место под строительство комплекса апартаментов, то исходили из доступных площадок и возможностей Судака. Сам по себе Судак имеет огромную историческую и туристическую ценность. Здесь чистое море, красивая бухта, уникальное месторасположение рядом с мысом Алчак-Кай. Плюс завершается строительство уникального Арт-кластера «Таврида-арт». Когда мы только начинали свой проект, планов по его строительству еще не было. Получается, что с комплексом апартаментов выиграли в лотерею.

Проект Moinaco Riviera — это город в городе. Комплекс расположен на территории около 70 гектаров. Из них 30 га ушло непосредственно под застройку, 40 га — под благоустройство набережной Мойнакского озера, создание променадной зоны, разбитой на несколько функциональных зон: развлечение, отдых, спорт, реабилитация.

— У вас есть и другой крупный проект — мультиформатный комплекс Moinaco Riviera. Расскажите о нем подробнее…
— Во время строительства апарт-отеля «Атлас» мы увидели большой спрос на такую недвижимость со стороны покупателей. У нас появилась идея масштабировать такой проект. В Судаке туристический сезон сам по себе достаточно продолжительный, длится с середины весны до конца осени.
Но все равно этого недостаточно. Мы начали искать локации, где отдых мог бы стать круглогодичным. Выбрали площадку на Западном побережье Крыма в Евпатории. Территория располагается в черте города с населением более 100 тыс. человек. Город имеет статус всероссийской детской здравницы. Здесь лазурное побережье, песчаные пляжи. Городская инфраструктура выстроена таким образом, что здесь комфортно себя чувствуют маломобильные группы населения. А главная изюминка — лечебные сакские грязи.
Мы увидели для себя возможность реализовать здесь комплексный проект, где люди могли бы в мягком климате комфортно жить и отдыхать круглый год. В рамках одной площадки было решено построить недвижимость трех категорий. Одна часть проекта — это многоквартирная жилая застройка: восемь жилых кварталов более чем на 4 тыс. квартир, рассчитанных на 10 тыс. населения. Территория с собственным паркингом, зонами променада, стрит-ритейлом и другой необходимой инфраструктурой.
Вторая, центральная часть — это социально-коммерческий блок: школа, детский сад, торговый центр, большой ресторан с банкетным залом, а также другие развлекательные заведения. Третья зона — курортная резиденция с собственной грязелечебницей, спа-комплексом, тренажерными залами, пятью бассейнами и более чем 2,5 тыс. номеров в апарт-отеле.
Все сценарии для комфортной жизни мы объединили в одном проекте. Поэтому и называем его мультиформатным комплексом, где на основной территории можно работать, жить всей семьей, водить детей в детсад, школу. Либо просто приезжать отдыхать, проходить комплекс процедур для реабилитации и восстановления. В высокий сезон — это оздоровление воздухом, морем, солнцем. Евпатория — это более 300 солнечных дней в году. В низкий сезон — это бальнеология и реабилитация. В рамках лечебных процедур у нас предусмотрено реабилитационное восстановление после инсульта, инфаркта и травм опорно-двигательного аппарата — ушибов, переломов.

— То есть Moinaco Riviera — это тоже, по сути, город в городе?
— Совершенно верно. Комплекс расположен на территории порядка 70 гектаров. Из них 30 га ушло непосредственно под застройку, 40 га — под благоустройство набережной Мойнакского озера, создание променадной зоны, разбитой на несколько функциональных зон: развлечение, отдых, спорт, реабилитация. Будем создавать спортивные площадки, а также площадки для пляжного футбола, пляжного волейбола, тематический парк аттракционов, зону барбекю, беседки, большую пляжную зону. Также предусмотрена зона ресторанов для проведения различных мероприятий, с посадкой от 600 до 800 человек.
Да, это полноценный город в городе на черноморском побережье, в круглогодичном курорте Евпатория, рядом с основными туристическими достопримечательностями Крыма. Полная реализация проекта предусматривает объем инвестиций более 35 млрд руб. Инвестиционное соглашение было подписано в ноябре 2021 года. А строить начали в декабре 2022-го. То есть от подписания соглашения до старта реализации проекта прошло чуть более года. В данный момент мы на завершающем этапе строительства первой очереди. Прошли экватор строительства второй очереди. В мае 2024 года начали строить первую очередь комплекса апартаментов, на данный момент в проект инвестировали более 3 млрд руб. Полностью реализовать проект мы планируем до 2030 года.

— На какую категорию покупателей рассчитан Moinaco Riviera?
— Проект рассчитан на разные категории покупателей. Жилье относится к категории комфорткласса. На старте продаж однокомнатные квартиры здесь стоили в пределах 4,5 млн руб. и на них распространялись различные госпрограммы, льготная ипотека…
Курортная резиденция — это элиткласс. Помещения отделаны премиальными материалами, есть собственная управляющая компания. Сервис на уровне «пяти звезд». Мы рассчитываем на то, что инвесторы с материковой части России будут приобретать недвижимость на этапе стройки. Производить отделочные работы, передавать апартаменты в управление нам. И резиденция будет функционировать как отель, куда станут приезжать на отдых люди с различным уровнем достатка. Фактическая арендная стоимость номера в сутки составит от 5 тыс. руб.
Все свои проекты мы реализуем в рамках инвестиционных соглашений с руководством республики при полной поддержке правительства Крыма. Наши проекты — социально ориентированные. Так, социальная нагрузка по проекту Moinaco Riviera оценивается более чем в 3 млрд руб. Это безвозмездно переданные квартиры для улучшения жилищных условий отдельных категорий граждан. Также это более 1 млрд руб. инвестиций в инфраструктуру города Евпатории.

Сегодня в Крыму самое лучшее время для инвестиций в недвижимость. Потом цены пойдут вверх. Мы видим, как с каждым годом Крым становится все более популярным регионом. Растут инвестиции, увеличивается спрос на качественные объекты недвижимости, на качественный отдых.

— Какими проектами ваша компания планирует заниматься дальше?
— На сегодня мы имеем еще несколько инвестиционных соглашений. Один из проектов находится на низком старте — заканчиваем проектирование. На стадии разработки — новый туристско-рекреационный проект. Продумываем сейчас концепцию, собираем аналитику, изучаем портрет наших потенциальных гостей и жителей и запросы с их стороны. Наша основная миссия сегодня состоит в том, чтобы в своих проектах развивать и популяризовать сильные стороны республики Крым — медицинский туризм, историко-культурный туризм. Одним словом, мы хотим продлить существующий туристический сезон и создать абсолютно новый туристический поток. Мы изучаем свободные локации. И это не строительство жилья и апартаментов на южном побережье Крыма. Это создание совершенно новых площадок и новых проектов.

— Как сегодняшние геополитические события влияют на ценообразование и спрос на рынке недвижимости в Крыму?
— Влияние и зависимость от геополитики, безусловно, есть. Но это больше эффект паники и непогруженности потребителей в реальную ситуацию на полуострове. На самом деле ситуация вполне контролируемая властями. Никаких причин для паники мы не видим. Наша компания продолжает развивать свои проекты.
Что касается ценообразования, то многое зависит от сегмента и категории недвижимости. Например, жилая недвижимость в городской черте продается с определенной фиксированной минимальной рентабельностью, и она достаточно доступная по цене. Если говорить про курортную недвижимость бизнес-класса, то здесь ценообразование зависит непосредственно от продукта, его статуса и от бренда. Продажи нашего проекта стартовали с 220 тыс. руб. за кв. м. Аналогичный проект в Сочи будет стоить от 1 млн руб. за «квадрат». И даже по такой цене недвижимость там тоже покупают. Исходя из этого, мы делаем выводы, что в Крыму недвижимость действительно недооценена. До сих пор далеко не все россияне бывали на полуострове. Именно этой категории мы стараемся донести преимущества республики, перспективы рынка недвижимости, рассказываем о бурном развитии здесь инфраструктуры. Это и качество новых автомобильных дорог, которых здесь строится сотни километров ежегодно, это современный аэропорт, пожалуй, один из самых красивых в России, это живописные парки, скверы, набережные, современные социальные учреждения.
Республика находится в активном развитии, сюда поступают огромные инвестиции из федерального бюджета. Основной рекреационный рост у Крыма еще впереди.

— То есть недвижимость здесь продается фактически дешевле, чем объекты аналогичной категории в том же Сочи?
— Так и есть. Возьмем для примера наш проект «Атлас» в Судаке: первая береговая линия, собственный пляж, закрытая территория, вся необходимая инфраструктура. Сегодня в готовом объекте апартаменты площадью 45 «квадратов» можно купить за 300 тыс. руб. за кв. м. — то есть за 13,5 млн руб. В Сочи за ту же сумму вы сможете купить квартиру-студию на стадии строительства на первой береговой линии без готовой инфраструктуры.
Сегодня в Крыму самое лучшее время для инвестиций в недвижимость. Потом цены пойдут вверх. Мы видим, как с каждым годом Крым становится все более популярным регионом. Растут инвестиции, увеличивается спрос на качественные объекты недвижимости, на качественный отдых. Ежегодно создается новая инфраструктура — инженерная, транспортная, туристическая, социальная. С открытием аэропорта, после завершения СВО, цены на недвижимость в Крыму кратно вырастут. Это однозначно.

— Как вы оцениваете изменения на рынке недвижимости полуострова, произошедшие за 10 лет?
— За последние 10 лет рынок недвижимости в Крыму вырос в разы. Десять лет назад здесь не было проектов комплексного освоения территории. Застройщики практически не строили социальные объекты. А проекты точечной застройки курортными объектами были в основном на ЮБК. С точки зрения количества квадратных метров, которое строилось тогда и строится сегодня, разница — более чем десятикратная. В Крыму сейчас ежегодно вводится более 1 млн кв. м жилья. Эти цифры говорят сами за себя. При этом наш рынок полностью прозрачный. Мы работаем в рамках федерального законодательства.

— Ваша компания реализует проекты в Симферополе, Судаке, Евпатории. Насколько другие районы Крыма перспективны для комплексной застройки?
— Строительство в других городах и районах Крыма имеет перспективы при условии высокого качества проектов. Если это не просто строительство номерного фонда, а создание всей сопутствующей инфраструктуры, которая позволит туристам проводить там время круглый год. Инфраструктуры с определенными якорями и точками притяжения. Сегодня в Крыму, наверное, не осталось застройщиков, которые строят точечно, чтобы быстро получить какую-то прибыль. Более 90 % компаний нацелено на создание комплексов, имиджевых для Крыма. Подход к строительству коренным образом поменялся за последние годы. Именно этот подход и дает импульс развитию строительной отрасли в республике.

— Насколько за эти годы изменилось законодательство в строительной сфере?
— Когда мы начинали строить «Жигулину Рощу», то были одной из первых компаний в республике, получивших проектное финансирование. Конечно, каждое нововведение в законодательстве многие вначале воспринимают критически. Но потом видят в этих нововведениях определенные позитивные тенденции. Нельзя сказать, что рынок за 10 лет как-то ужесточился и на нем стало сложно работать. С каждым годом меняются технологии, запросы, требования к безопасности. Соответственно, меняются и градостроительные нормы. Мы и сами пользуемся теми проектами, которые строим. Там живут наши семьи, наши друзья, знакомые, коллеги.
Изменения в законодательстве направлены прежде всего на улучшение качества строительства, на защиту жизни и здоровья граждан. Все это в конечном итоге улучшает качество продукта.

— Какими вы видите дальнейшие перспективы развития рынка недвижимости в Крыму?
— Потенциал Крыма колоссальный и не исчерпан даже на треть. Первые пять лет после вхождения Крыма в состав России бюджетные инвестиции из федерального центра были направлены на создание инженерной и социальной инфраструктуры. Пока регион был в составе Украины, в республику не вкладывалось ничего. Инфраструктура изнашивалась и разрушалась. Россия здесь сразу начала строить дороги. Трасса «Таврида» — самый наглядный тому пример. Совершенно уникальный объект, который начинается от Крымского моста и идет вдоль всего побережья до Севастополя. Крымский мост — тоже сам по себе уникальный объект. Масса средств ушла на электрификацию и строительство на полуострове системы энергоснабжения. За 10 лет построено много детских садов и школ.
Вторые пять лет мы видим, что стали менять дорожные покрытия уже внутри городов, между селами. Много дорог строится от «Тавриды» к Евпатории, от Бахчисарая к Ай-Петри, от Белогорска к Ялте. Большое внимание уделяется развитию курортной инфраструктуры, реконструкции набережных. Сейчас у застройщиков появляется все больше возможностей для создания качественных туристических объектов. Уже есть необходимая инженерная инфраструктура. Остается создавать места, куда будут приезжать туристы. И наша компания будет над этим работать. Мы видим положительную динамику для дальнейшего роста и развития.

* Застройщик: ООО «СЗ «СДК», тел. 8 (978) 700-88-88, https://moinaco.ru/. https://t.me/MOINACOriviera
** Застройщик: ООО «СЗ «ФОРУМ-ЧАЙКА», тел. 8 (978) 969-96-96, https://atlas-sudak.ru/, https://t.me/atlas_apart_hotel
*** Застройщик: ООО «СЗ «СКГ», тел. 8 (978) 798-00-00, жигулинароща.рф, https://t.me/zhigulinarosha
С проектной декларацией можно ознакомиться на сайте https://наш.дом.рф.