Девелоперы отправились на курорты

© https://pxhere.com/

Рынок курортной коммерческой недвижимости на юге и Северном Кавказе сохраняет высокие перспективы развития. Как считают эксперты и участники рынка, свою роль играет рост внутреннего туризма, господдержка, улучшение инфраструктуры. Однако уровень привлекательности самих объектов зависит от их месторасположения и особенностей конкретных регионов.

Проекты на перспективу

Краснодарский край — наиболее привлекательный и стабильный регион для широкого спектра проектов курортной коммерческой недвижимости, с наименьшими политическими рисками и развитой экономикой, считает заместитель генерального директора ГК «Самсон» Денис Сериков. Несмотря на высокую конкуренцию, традиционно привлекательными остаются побережье Краснодарского края и горный кластер Сочи.

Руководитель платформы недвижимости «Домос» Сергей Бражник считает недооцененным инвестиционный потенциал Анапы. На курорте идет реализация сразу нескольких инвестпроектов строительства гостиничных и отельных комплексов категории 4 и 5 звезд. По словам собеседника «ФБЖ.Юг», сегодня Анапу уже сравнивают с тем Сочи, который был в период подготовки к зимней Олимпиаде. К 2030 году город выйдет на новый, более высокий уровень предоставления услуг в сфере отдыха и туризма. «Многие, наверное, слышали о начале реализации федерального проекта строительства Всероссийского пляжного семейного курорта "Новая Анапа". Общая площадь, которую будет занимать новый курорт, составляет 1,8 тыс. га. По предварительным данным, инвестиции в данный проект составят порядка 365 млрд руб., здесь будет создано около 18 тыс. новых рабочих мест», — говорит Сергей Бражник.

По оценкам бренд-менеджера УК «Юг» Владиславы Носовой, ежегодный турпоток в Анапу превышает 5 млн человек, спрос на краткосрочную аренду вырос на 25 % в 2023 году. Здесь реализуются проекты с ROI 9–11 %, а стоимость аренды в сезон вырастает от 7 тыс. руб./сутки за студию. В Сочи и Красную Поляну туристический поток растет на 15–20 % ежегодно, но отмечается высокая конкуренция на рынке коммерческой недвижимости. Краснодар — это город, в котором туризм завязан на увеличении деловой активности (+12 % спроса на апартаменты).

Республика Крым также является привлекательным регионом для инвестиций. Как отмечает Денис Сериков, здесь ожидается реализация крупных проектов, направленных на развитие курортной инфраструктуры, повышение привлекательности локации для российских туристов, а также на снижение зависимости от зарубежных направлений для отдыха. Помимо этого, строится большое количество апартаментных и гостиничных комплексов. «Крым обладает высоким потенциалом роста в перспективе, но инвестиции сопряжены с повышенными рисками. Цены здесь более доступные, чем в развитых локациях Краснодарского края», — комментирует эксперт.

Как считает коммерческий директор ГК «Развитие» Виктория Анохина, девелоперы, мыслящие на перспективу, уже начали активно осваивать Крым, который однозначно обладает преимуществами перед крупными городами Краснодарского края — например, городом Сочи, куда сейчас уже достаточно дорогой вход. В Крыму активно реализуются несколько масштабных проектов. Среди них — туристические кластеры в Алуште и Бахчисарае, парк аттракционов в Ялте, горнолыжный курорт на Ай-Петри, яхтенная марина в Балаклаве. Это свидетельствует о заложенном в регионе мощном инвестиционном потенциале.

фото pxhere.com

Инвесторы смотрят на Кавказ

В Карачаево-Черкесии активно развивается всесезонный курорт «Архыз» — один из самых перспективных курортов из-за развития современной инфраструктуры, событийного туризма и поддержки государства. По данным УК «Архыз», в 2024 году курорт посетил 1 млн туристов, прирост к предыдущему году составил 20 %. Республика (в частности, Архыз) — привлекательный регион для инвестиций в горную туристическую недвижимость с сильной господдержкой кластера. Цены здесь примерно в два раза ниже, чем в горном кластере Сочи, и при этом есть высокий потенциал роста.  

Как отмечает Сергей Бражник, курорт Архыз — это особая экономическая зона под прямым контролем правительства РФ, минэкономразвития и правительства КЧР. По оценкам эксперта, к 2030 году в развитие территории поэтапно будет вложено порядка 49,5 млрд руб.

«По последним статистическим данным, туристический поток в России многократно увеличился в направлениях горных и горнолыжных курортов. Особенно быстро растет Северный Кавказ. Сегодня мы видим, как стремительно развиваются живописные курорты Архыз в Карачаево-Черкесии и Лаго-Наки в Республике Адыгея, которые уже составляют высокую конкуренцию курорту Сочи. В 2024 году число бронирований в отелях Северного Кавказа увеличилось на 153 %, средний чек за сутки составил порядка 8,5 тыс. руб. А цены на курортную недвижимость в этом регионе выросли в среднем на 30 % и продолжают расти», — комментирует Сергей Бражник.

Природными и историческими достопримечательностями знаменита Республика Адыгея. Правительствами России и Адыгеи было принято решение о строительстве всесезонного семейного горного экокурорта «Лаго-Наки» и парка «Даховская поляна», отмечает собеседник «ФБЖ. Юг». Реализация масштабного проекта началась с реконструкции участка автодороги «Даховская — плато Лагонаки», строительства подземного газопровода высокого давления, объектов водоснабжения и водоотведения, линий электропередач. Поэтапно будут возводиться гостиничные комплексы разной звездности с общим фондом 2,5 тыс. номеров. Протяженность горнолыжных трасс составит 36 км.  

Есть куда вложиться

Как отмечают опрошенные изданием эксперты, проекты коммерческой и жилой недвижимости имеют совершенно разные уровни доходности и ликвидности. «Как правило, коммерческая недвижимость находится под управлением специализированной компании и приносит стабильный, ежегодно индексируемый арендный доход, который в среднем больше, чем арендные платежи от сдачи квартиры в аренду (10 % годовой доходности против 5 % в среднем). Конкуренция на первичном рынке жилой недвижимости высокая, особенно в среднем классе — комфорт, в то время как в коммерческой гостиничной недвижимости спрос опережает предложение», — комментирует Денис Сериков.

Коммерческая недвижимость, по словам эксперта, менее чувствительна к экономическим кризисам, в отличие от жилой недвижимости, где форма оплаты — ипотека преобладает над другими.

Также важен капитал инвестора. В среднем необходимая сумма для покупки коммерческой недвижимости выше, чем жилой недвижимости. Но выгодные программы рассрочки делают ее более доступной для частных инвесторов. К тому же проекты курортной гостиничной недвижимости в долгосрочной перспективе более доходны, отмечает собеседник «ФБЖ. Юг».  

По оценкам Владиславы Носовой, апартаменты в Анапе приносят 10–12 % годовых, квартиры — 6–8 %. Срок окупаемости составляет семь-восемь лет. Также многие застройщики, по ее словам, предлагают интересные условия приобретения апартаментной недвижимости не только на этапе строительства, но и после сдачи объекта.

Вложение средств в апартаменты становится все более надежным и перспективным способом заработать, а также выгодным инструментом для долгосрочных инвестиций, комментирует Виктория Анохина. Инвесторы могут получать стабильный доход в пределах 20–30 % годовых. Плюс подобная недвижимость, особенно расположенная в удачных локациях, постоянно растет в цене, увеличивая тем самым потенциальный доход своего владельца, отмечает собеседница издания.  

По словам Дениса Серикова, затраты на реализацию проектов значительно отличаются между регионами даже при условии реализации объектов аналогичного класса. Различия связаны не только с регионом, но и с конкретной локацией, инфраструктурой проекта, логистикой, локальным рынком труда и внешними факторами.

Самые высокие затраты на юге и Северном Кавказе — в Краснодарском крае, где стоимость земли, трудового ресурса и стройматериалов высокие, считает заместитель гендиректора ГК «Самсон». К таким территориям, например, относится горный кластер Сочи. Однако есть территории, где стоимость земли ниже, например, равнинные участки под Краснодаром, удаленные от прибрежной полосы. Здесь недорогая земля, более доступная логистика материалов и ниже зарплаты наемных рабочих.

В Крыму земля стоит дешевле по сравнению с Краснодарским краем, но общая стоимость строительства все равно находится на высоком уровне ввиду санкционных особенностей. В Архызе затраты на земельный ресурс ниже, чем на Кубани и в Крыму, однако есть свои особенности: высокая стоимость доставки материалов в горы, трудоемкие топография и геологические изыскания, дефицит квалифицированных специалистов и рабочих. Среди положительных факторов, снижающих нагрузку на строительство, Денис Сериков выделяет поддержку инфраструктурной составляющей со стороны государства. Среди самых доступных цен на строительство эксперт называет Ставропольский край, где земля дешевле, логистика проще, а инфраструктура развита лучше, чем в Крыму и Архызе.

Издержки сдерживают рост

Среди общих сложностей, которые сдерживают развитие рынка и варьируют в зависимости от локации, Денис Сериков отметил внешнюю инфраструктуру (в Сочи она развитая, в Крыму — дефицитная), высокую загруженность транспортных путей (заторы на «серпантине» в Сочи, очереди перед Крымским мостом), логистику для строительных материалов, ведущую к увеличению стоимости строительства. По его мнению, сложная геология ведет к удорожанию проектов (например, сейсмичность районов на Кавказе). Среди других сдерживающих факторов — стоимость рабочей силы, инвестиционные риски, экологические ограничения (запреты на строительство в нацпарках, в прибрежных защитных зонах), геополитические риски (в Крыму), сезонность спроса (в Анапе отели в низкий сезон могут простаивать несколько месяцев).

«В Краснодарском крае высокая конкуренция и стоимость, но риски предсказуемые. В Республике Крым из-за санкций любой проект можно назвать высокорискованным, хотя там также и очень высокий потенциал роста. В Архызе очень важна поддержка государством горного кластера, без которой курорт не может развиваться ускоренными темпами. Архыз — долгосрочный проект, который является привлекательным для инвестора с длинным горизонтом инвестирования, так как цена будет расти пропорционально развитию инфраструктуры курорта», — прокомментировал Денис Сериков.

Как отмечает управляющий партнер deluxe-курорта «Лучи» Николай Катанян, в Краснодарском крае основной проблемой остается дефицит качественных площадок под застройку. На Северном Кавказе, напротив, свободных участков больше, но из-за меньшей плотности населения окупаемость проектов здесь ниже, а сроки их реализации — длиннее. Тем не менее этот регион обладает значительным потенциалом.

По мнению Николая Катаняна, основная сложность реализации проектов на Северном Кавказе — в поиске земельных участков, соответствующих требованиям коммерческой недвижимости: они должны обладать хорошей транспортной доступностью и обеспечивать стабильный клиентский поток. А таких площадок не так много.

Настроены на позитив

Перспективы развития рынка курортной недвижимости Денис Сериков оценивает как позитивные. Однако они дифференцированы по сегментам и регионам. Курорты Красная Поляна и Архыз развиваются, растет турпоток. Здесь появляются новые проекты, в среднем темпы роста курортов и появление новых проектов следуют друг за другом. В Крыму, напротив, наблюдается дефицит качественных проектов курортной недвижимости в среднем сегменте.

Как отмечает Сергей Бражник, увеличение туристического потока, многомиллиардные вложения государства и частных инвесторов в развитие инфраструктуры всесезонных курортных зон делают эти места очень привлекательными для покупки недвижимости. В последние годы вырос интерес к сегменту апарт-отелей, гостиничных и отельных номеров. Инвесторы в этой сфере смотрят на ключевые показатели, какая капитализация объекта будет по окончании строительства и какой среднегодовой доход ожидается от аренды.

«В ближайшие год-два рынок коммерческой недвижимости на юге сохраняет высокие перспективы развития. Это обусловлено активным развитием внутреннего туризма, поддержкой со стороны государства, а также улучшением инфраструктуры. Вместе с тем уровень привлекательности объектов существенно зависит от их расположения», — комментирует Денис Сериков.

По мнению Николая Катаняна, развитие новых регионов для юга России станет драйвером спроса на десятилетия вперед. Федеральные сетевые игроки активно выходят на эти рынки, что подтверждает их инвестиционную привлекательность. С учетом динамики развития южные регионы останутся точками роста на десятилетия вперед, считает эксперт.