© https://ru.freepik.com/
Черноморское побережье эксперты и участники рынка считают самой развитой зоной курортной недвижимости в России. При этом доступных для строительства высоколиквидных земельных участков там практически не осталось, что сильно сдерживает рост предложения. Для реализации курортных проектов девелоперы рассматривают регионы Северного Кавказа.
Локации в дефиците
Больше всего жилой и апартаментной недвижимости сейчас строится в Сочи — 935 тыс. кв. На втором месте Ялта с Алуштой — 690 тыс. кв. м, на третьем Анапа — 421 тыс. кв. м. Всего вдоль побережья строится почти 4 млн кв. м. В 2023 году на черноморском побережье было совершено почти 13 тыс. сделок в Краснодарском крае и около 6 тыс. сделок в Крыму. Такие данные приводят в консалтинговой компании Macon.
Стабильно увеличивается доля апартаментов. По оценкам директора по исследованиям консалтинговой компании Macon Ольги Змиевской, соотношение апартаментных и жилых комплексов на побережье сегодня составляет в среднем 35 к 65 % соответственно. На рынок апартаменты выходят, как правило, в формате апарт-отелей. То есть предлагают покупателям инвестиционный продукт с доверительным управлением, пассивным доходом, отделкой и меблировкой номеров. Такие проекты преимущественно бизнес-класса, в основном за счет обширной инфраструктуры, управления профессиональным оператором и выгодной локации.
Как отмечает генеральный директор компании «Добро-Плюс» (застройщик комплекса «Резиденция Дипломат», Ялта) Иван Шариков, внешние обстоятельства оказали большое влияние на рынок курортной недвижимости. Востребованность качественного жилья на курортах с развитой инфраструктурой растет, а выбор в премиальном сегменте крайне небольшой. По мнению эксперта, лишь немногие объекты по своей концепции, наполнению, качеству реализации могут полноценно считаться премиальными. В Крыму такие проекты единичны и находятся на Южном берегу.
«Локаций с развитой инфраструктурой, работающей круглый год, на черноморском побережье, по сути, всего две: большой Сочи и большая Ялта. На наших курортах пока еще очень неоднородная среда. Существенным преимуществом является доступность инфраструктуры большого города с магазинами, ресторанами, концертными площадками, парками. Именно здесь можно говорить о дефиците качественных объектов недвижимости во всех сегментах, но прежде всего — в премиальном», — комментирует Иван Шариков.
Сочи как двигатель курортного роста
Как отмечает коммерческий директор группы компаний «АСК», эксперт по загородной и курортной недвижимости Анна Исаева, Сочи благодаря Олимпийскому наследию стал комфортным всесезонным курортом (летом — море, зимой — горы) с развитой туристической инфраструктурой и хорошей транспортной доступностью. И именно благодаря Сочи, в котором уже не осталось места для строительства новых масштабных объектов туристического назначения, развитие в этой сфере получили такие приморские города Краснодарского края, как Туапсе, Анапа, Геленджик и другие, отмечает эксперт.
Более того, по мнению Анны Исаевой, Сочи придал импульс развитию туристической инфраструктуры таких регионов, как Ставропольский край, Адыгея, Карачаево-Черкесия, Кабардино-Балкария, поскольку правительством заявлены проекты соединения этих регионов с курортом автомагистралями и железнодорожными путями через Адлер и Красную Поляну. «Курортная недвижимость представлена санаториями и пансионатами советского периода, а также новыми гостиничными комплексами всех ценовых категорий, в том числе и международного уровня, семейными отелями, апарт-отелями, турбазами, глэмпингами и кемпингами», — комментирует коммерческий директор ГК «АСК».
По ее оценкам, в Сочи большое разнообразие средств размещения всех уровней и ценовых категорий. Среднегодовая заполняемость здесь, как правило, выше 50%, что считается хорошим показателем для гостиниц в курортных местах. А вот в других регионах наблюдаются значительные сезонные колебания. Закрытое авиасообщение с городами Краснодарского края, неудовлетворительная транспортная доступность тормозят туристический поток и, соответственно, инвесторов, желающих вкладывать деньги в курортную недвижимость. Так, например, в Приэльбрусье недостаточно средств размещения в отелях высокого уровня, зато хорошо развит частный сектор, неофициальные мини-турбазы и глэмпинги на участках ИЖС.
При этом на черноморском побережье доступных для строительства высоколиквидных земельных участков уже нет. Это серьезно сдерживает рост предложения, констатирует Ольга Змиевская. На пике спроса пять лет назад только в городах-курортах Краснодарского края в год совершалось по 20–25 тыс. сделок. Сейчас спрос в два раза ниже, но и цены за это время выросли в среднем в три-пять раз в зависимости от локации, отмечает эксперт.
Как считает основатель компании Lavicon Сергей Лютый, гнаться за количеством — не очень хорошая идея. Гость с годами становится все более претенциозным, его желания становятся выше возможностей гостевых домов. Поэтому избирательному туристу требуется качественный сервис. Над этим вопросом следует поработать в регионах.
По мнению Сергея Лютого, с точки зрения дальнейшего развития стоит учитывать не только города, но и мелкие административные единицы, так как много маленьких поселков основаны в выгодных природных геолокациях. В ЮФ это Туапсе, Горячий Ключ, Каменномостский, Гузерипль, Мезмай. В СКФО — Владикавказ, Дербент, все основные города Кавминвод, Терскол.
«В Ставропольском крае и КМВ есть достаточное количество санаториев, но при этом отелей там мало. В санаториях другой сервис, поэтому необходимо развивать именно отельный бизнес», — комментирует основатель Lavicon.
Кавказские перспективы
Проекты курортной недвижимости девелоперы реализуют и в регионах Северного Кавказа: Ставропольском крае, Карачаево-Черкесской республике и других. Как отмечает генеральный директор ГК «Самсон» Татьяна Фоменко, компания видит дефицит качественных средств размещения и повышенный спрос на комфортный отдых. Поэтому выбирает проекты, предполагающие соответствие современным стандартам как строительства, так и сервиса.
«Всесезонные курорты Северного Кавказа находятся в состоянии почти максимальной загрузки практически круглый год. Интерес к внутреннему туризму в последние годы резко растет. При этом современного номерного фонда и инфраструктуры отдыха катастрофически не хватает для всех гостей. Мы наблюдаем повышенный спрос на современные гостиничные комплексы с оздоровительной, спортивной и медицинской инфраструктурой, на событийный туризм. Не хватает гостиниц уровня бизнес и премиум, спортивных, медицинских, бальнеологических объектов, качественных ресторанов и современных торговых центров», — комментирует Татьяна Фоменко.
гендиректор ГК «Самсон» Татьяна Фоменко
На Северном Кавказе развитие рынка недвижимости стало прослеживаться в 2023 году, отмечает Ольга Змиевская. Курортные проекты появились в Архызе и Домбае, а также в Кисловодске, где до этого почти не было объектов. Однако емкость спроса здесь пока еще низкая ввиду малого числа проектов. Рынок курортной недвижимости только набирает обороты.
При этом риэлторы и эксперты по недвижимости в последнее время отмечают повышение интереса покупателей и, соответственно, цен на недвижимость в Адыгее и Кавказских Минеральных Водах. «Большим потенциалом в сфере туризма обладают Майкоп, Кисловодск, Пятигорск, Нальчик, Минеральные Воды. Если анонсированные правительством проекты строительства трасс и железнодорожных сообщений "Джубга — Сочи», "Кавминводы — Адлер", "Лагонаки — Красная Поляна", "Архыз — Красная Поляна", "Сочи — Черкесск — Кисловодск" будут реализованы, то активизацию турпотока можно ожидать в Горячем Ключе, Архызе, Майкопе и городах КМВ», — комментирует Анна Исаева.
Татьяна Фоменко наиболее перспективными с точки зрения строительства считает в первую очередь курорты в периметре ОЭЗ Кавказских Минеральных Вод, Архыза, Адыгеи. «В июне в рамках ПМЭФ мы подписали с правительством Ставропольского края соглашение о намерениях построить премиальный курортно-оздоровительный кластер в Железноводске — в границах создаваемой особой экономической зоны. Кластер будет включать в себя отели и санатории категорий четыре и пять звезд, бальнеологическую и оздоровительную инфраструктуру, которую мы запланировали, исходя из детального анализа лечебного профиля курорта Железноводск. Совокупная площадь строительства составит не менее 380 тыс. кв. м. Компания планирует инвестировать в объекты капитального строительства порядка 70 млрд руб.», — рассказала гендиректор ГК «Самсон».
Сколько стоит курортный метр
Объем инвестиций в строительство объектов курортной недвижимости зависит от региона, где приобретается земельный участок. Например, землеотвод в Сочи может стоить в несколько раз дороже, чем в Горячем ключе или Архызе. Региональные особенности строительства также влияют на себестоимость возведения коробки здания: в горной местности и в сейсмически активных зонах затраты на строительно-монтажные работы намного выше, чем на равнинной местности, комментирует Анна Исаева.
Как отмечает Ольга Змиевская, инвестиции сильно зависят от масштаба проекта, состава инфраструктуры, расположения, стоимости земельного участка и доступности инженерных сетей. В среднем отель или апарт-отель категории «четыре звезды» на 500–700 номеров в Сочи потребует объема вложений порядка 5–8 млрд руб., в Анапе — 3–4 млрд руб.
«При реализации загородного парк-отеля, турбазы или всесезонного глэмпинга с индивидуальными средствами размещения (коттеджи, модули) затраты в пересчете на 1 гектар общей площади объекта составят от 25 до 35 млн руб. — для территорий площадью до 10 га, и от 35 до 45 млн руб. — для территорий площадью от 11 до 20 га. В эту сумму входят приобретение участка земли, подготовительные расходы, затраты на проектирование и согласование проектов, строительно-монтажные работы, инженерная подготовка и благоустройство территории, зарплата персонала на период реализации проекта, маркетинговые мероприятия, затраты на предоткрытие объекта, риски и непредвиденные расходы», — комментирует Анна Исаева. По ее оценкам, при строительстве здания гостиницы затраты составят в среднем от 200 тыс. до 350 тыс. руб. на 1 кв. м общей площади строения в зависимости от уровня объекта, наполненности инфраструктурой и сложностей его архитектурных решений.
Как отмечает Татьяна Фоменко, средний объем инвестиций — очень условное понятие, которое зависит от множества факторов. Принято считать, что курортные объекты в гостиничном сегменте в текущих ценах могут стоить в диапазоне 140–250 тыс. руб. за 1 квадратный метр общей площади. Есть определенная поддержка со стороны властей.
«Государство сегодня поддерживает строительство модульных средств размещения. Однако этих субсидий явно недостаточно для реализации более или менее масштабных проектов. Начинающие предприниматели в сфере туризма сетуют на непрозрачность требований банков при получении кредитов на строительство объектов гостиничной сферы», — говорит Анна Исаева.
Как отмечает Татьяна Фоменко, Северный Кавказ сегодня является лидером по количеству особых экономических зон туристско-рекреационного типа среди всех округов страны. В СКФО действуют шесть таких территорий из десяти, расположенных в России. По словам эксперта, в рамках ОЭЗ на курортных территориях для инвесторов действуют налоговые послабления. В том числе сниженная до 16,5 % ставка на налог на прибыль. Не взимаются налоги на имущество в течение первых десяти лет, налог на землю в течение пяти лет с момента возникновения права собственности. Также действует льготная ставка на долгосрочную аренду земельных участков — 0,02 %.
Инфраструктура имеет значение
Курорты Краснодарского края насыщены жилой и апартаментной недвижимостью. Рынок гостиничной недвижимости в них также развит. Потенциал здесь пока еще сохраняется, но сильно ограничен текущей и потенциальной конкуренцией, констатирует Ольга Змиевская.
В то же время сейчас активно развиваются горные курорты, где создаются новые туристические зоны. По оценкам директора по исследованиям консалтинговой компании Macon, потребность в апарт-отелях и гостиницах здесь будет высокой. То же можно сказать про курорты Кавминвод, где качественный гостиничный сегмент фактически не развит.
«Сейчас строится много апарт-отелей. Их девелоперы обещают собственникам номеров окупаемость восемь-десять лет. Мы видим в этом большие риски в перспективе пяти-семи лет, поскольку многие из этих проектов не смогут обеспечить заявленную доходность. Это приведет к тому, что собственники начнут избавляться от недвижимости, тем самым усиливая и так высокую конкуренцию», — комментирует Ольга Змиевская.
директор по исследованиям консалтинговой компании Macon Ольга Змиевская
Как отмечает руководитель категории коммерческой недвижимости на «Авито» Олег Изотов, сегодня есть льготные государственные программы кредитования для строительства туристических объектов по всей стране, и, по данным Банка Дом.рф, Северный Кавказ — один из самых активных регионов, который их использует. Реализация программ позволит на горизонте нескольких лет увеличить номерной фонд Северного Кавказа уровня четыре-пять звезд почти на 2,5 тыс. номеров. Также для поддержания постоянно растущего спроса финансируются и быстрые форматы строительства туристической инфраструктуры, например, размещение модульных гостиниц в природных локациях или придорожной зоне.
По мнению Олега Изотова, для дальнейшего развития курортов в Южном и Северо-Кавказском федеральных округах регионам необходимо большее количество мест и вариантов размещения для гостей. Поэтому можно предположить, что в ближайшие годы рынок курортной недвижимости будет расти.
«География, живописные пейзажи, мягкий климат, развитая лечебная и рекреационная база делают курорты СКФО крайне привлекательными на фоне общего роста популярности внутреннего туризма. Россияне все чаще выбирают отдых внутри страны, что стимулирует развитие курортной недвижимости. Кроме того, развитие транспортной инфраструктуры способствует увеличению туристического потока. Так, к 2028 году в окрестностях Архыза планируется запуск аэропорта, а до 2030 года в самом Архызе будет построен новый большой курорт "Лунная поляна", что даст большой импульс для развития территории», — отмечает Татьяна Фоменко.
Анна Исаева также оценивает оптимистично перспективы развития рынка курортной недвижимости на юге и в СКФО. Наблюдается повышение интереса к этим регионам со стороны туристов и отдыхающих. «Многие наши соотечественники в последние годы заново открыли для себя курорты Северного Кавказа и черноморского побережья. Однако настоящий импульс туристической отрасли может дать только развитая транспортная инфраструктура, которая реализуется при участии государства», — резюмирует эксперт.
Гостиничный потенциал
В июле 2024 года в ЮФО было представлено в 12 раз больше объявлений о продаже гостиничной недвижимости, чем в Северо-Кавказском федеральном округе. Средняя стоимость квадратного метра при покупке гостиницы в ЮФО в июле 2024 составила 63 тыс. руб., а объекта — 30 млн руб. В СКФО квадратный метр гостиничной недвижимости в среднем обходился в 83 тыс. руб., а средняя стоимость всего объекта составила 35 млн руб.
Регионами, в которых отмечается дефицит таких объектов, являются Астраханская и Волгоградская области, Северная Осетия. Однако эти же регионы обладают наибольшим потенциалом для строительства курортной недвижимости — в связи с развитием внутреннего туризма и возросшим спросом на курортную инфраструктуру в этих регионах.
По данным «Авито Недвижимости»
Деловые новости Юга и Северного Кавказа в Telegram
В Волгоградской области в 2024 году дорожники планирует ввести в эксплуатацию второй этап обхода Волгограда в составе автомобильной дороги Р-22 «Каспий». Об этом «Бизнес журналу – Юг» сообщили в пресс-службе Росавтодора.
В Астраханской области в модернизацию портовой инфраструктуры инвестировано 700 млн руб. Об этом рассказал губернатор региона Игорь Бабушкин на пленарной сессии в рамках выставки «Россия» на ВДНХ.
В Волгоградской области компания «Лукойл» приступила к строительству завода по производству смазок и смазочно-охлаждающих жидкостей. Комплекс сможет производить около 70 тыс. т продукции в год. Об этом сообщает пресс-служба компании.
