Евгений Ткачев: «На рынке возникла патовая ситуация — высокая ставка становится причиной роста стоимости квадрата»

© фото предоставлено спикером

Совет директоров Банка России поднял ключевую ставку до 21%. Как в этих условиях трансформируется рынок недвижимости южных регионов России, «Федеральному Бизнес Журналу. Юг» рассказал руководитель федеральной программы «Семейный капитал» Евгений Ткачев.

«На рынке возникла патовая ситуация — высокая ставка становится причиной роста стоимости квадратного метра. Но как только ставка будет снижаться, и средства граждан с депозитов начнут направляться в недвижимость, это в свою очередь также вызовет рост цен на недвижимость.

Южный регион, и в особенности его курортные территории будут в более выгодном положении по сравнению с другими мегаполисами и агломерациями. Это произойдет за счет продолжения следующей тенденции: покупают курортную недвижимость люди с деньгами — из Москвы, Санкт-Петербурга, северных регионов. У таких покупателей более высокий достаток, и они могут рассматривать покупку в тот бюджет, который на сегодня существует на курортах Краснодарского края и Республики Крым.

Если высокая ключевая ставка сохранится и в 2025 году, рынку недвижимости на юге России придется адаптироваться. В этом случае мы увидим увеличение предложений готового жилья от застройщика. В перспективе каждую пятую квартиру застройщик будет продавать в уже сданном доме, а не на этапе строительства, как было раньше. Это станет частью новой реальности.

Мы видим, что девелоперы активно развивают программы рассрочки. Но для дальнейшего их расширения требуется значительная работа, особенно в рамках исполнения требований проектного финансирования и наполнения эскроу-счетов.

Отмечу, что на это повлияло не столько повышение ставки до 21%, сколько то, что она долгое время находится выше 15%. Именно этот уровень можно назвать наиболее влиятельным на падение спроса. Например, в курортных городах, таких как Анапа и Новороссийск, приемлемый уровень стоимости однокомнатной квартиры в глазах большинства покупателей — около 6 млн рублей. Когда квартиры были в таком ценовом диапазоне, люди их активно приобретали. Если квартиры становятся дороже, а ежемесячный платеж выше 30 тыс. руб., покупатель не сможет комфортно обслуживать такой кредит.

Увеличение цены означает рост и первоначального взноса, и ежемесячного платежа. Однокомнатную квартиру в Анапе стоимостью выше 7,5 млн руб. многие расценивают как чрезмерно дорогое приобретение.

Прогноз по инвестициям в недвижимость в ближайшие годы можно сформулировать следующим образом.

1. Курортная недвижимость как основной сегмент для инвестиций. В условиях высоких ставок инвестиции в курортную недвижимость сохранятся и даже могут увеличиться. Это связано с тем, что на долгосрочной перспективе такие объекты дают стабильный рост стоимости. Владельцы могут сдавать недвижимость в аренду, обеспечивая себе доход, что делает этот актив выгодным.

2.  Снижение спроса на жилье в собственном регионе. Покупатели все чаще будут рассматривать возможность приобретения курортного жилья, даже если оно расположено в другом регионе. Это связано с несколькими факторами: недвижимость у моря дорожает быстрее, чем аналогичное жилье в других местах, и она может использоваться как личный актив для отдыха или передачи по наследству.

3. Рост цен и психологический барьер для покупателей. Спрос останется активным только в ценовом диапазоне, который покупатели считают приемлемым. Мы увидим переток спроса из дорогих курортных локаций к более доступным, что в свою очередь вызовет развитие инфраструктуры последних.

4. Инвестиции в сегмент гостиничных апартаментов и сервисных объектов. Из-за высоких процентных ставок на ипотеку и возможного уменьшения спроса на жилье в городах многие инвесторы уже сейчас обращают внимание на апартаментные комплексы.

5. Риски и необходимость снижения ключевой ставки. Высокая ставка (свыше 15%) продолжает ограничивать приток новых покупателей. Если ставка останется на уровне 20% и выше, это будет создавать условия, при которых владельцам бизнеса выгоднее хранить деньги на депозитах, чем инвестировать в недвижимость. Чтобы поддержать экономику и стимулировать инвестиции, Банку России потребуется постепенно снижать ставку до приемлемого уровня. Однако вряд ли это случится скоро. Напротив, до конца 2024 года возможно еще одно повышение ставки. Поскольку регулятор стремится сдерживать инфляцию и держать ее ближе к цели в 4%, а пока ее достичь не удается.

6. Долгосрочные перспективы на рынке. В ближайшие 5–10 лет курортная недвижимость станет более привлекательной для частных инвесторов. Такой актив имеет не только финансовую, но и эмоциональную ценность, так как позволяет владельцам использовать жилье для личного отдыха. Рост спроса и ограниченное предложение могут привести к постепенному удорожанию таких объектов, что положительно скажется на формировании семейного капитала для последующего наследования».