© фото предоставлено спикером
Директор по исследованиям консалтинговой компании Macon Ольга Змиевская в беседе с «Федеральным Бизнес Журналом. Юг» рассказала о ситуации на рынке жилой недвижимости в крупных городах юга России, а также о перспективах рынка в 2025 году.
«Сейчас рынок насыщен предложением в крупных городах. Застройщики активно закладывали новые проекты в 2023-2024 годах. Но уже с начала 2024 года мы видели замедление спроса из-за ужесточения условий по ипотечным программам, а третий квартал был провальным по числу сделок главным образом после отмены льготной ипотеки. К октябрю 2024 года избыток предложения имеет место в Краснодаре, Ростове-на-Дону и Астрахани: непроданного объема квартир в них достаточно для удовлетворения спроса в течение 2-3 лет. То есть новые проекты в этих городах в ближайшее время не нужны вовсе. В Волгограде и Ставрополе ситуация сбалансированная, но может ухудшиться после ожидаемого падения спроса. Впрочем, умеренное число новых проектов не приведет здесь к переизбытку предложения.
Доступность жилья можно оценить по соотношению заработной платы и стоимости 1 кв. м. В Астрахани и Волгограде самые низкие заработные платы, но и цены на этих рынках умеренные, соответственно, доступность жилья наиболее высокая. Краснодар и Ростов-на-Дону сопоставимы по уровню доступности квартир: цены здесь высокие, но и уровень зарплат сильно выше других южных городов. Наименее доступные цены в Ставрополе в основном из-за низких средних заработных плат.
В текущих реалиях сложно говорить об инвестиционной привлекательности жилой недвижимости: цены на новостройки резко выросли за последние 4 года, тогда как ставки аренды отстают от них в росте. Средняя доходность жилья от сдачи в аренду около 3-5% годовых, что сильно ниже банковских ставок по вкладам. Потенциал увеличения рыночной стоимости квартир, по нашим оценкам, исчерпан. Но в качестве инструмента сохранения денежных средств недвижимость не теряет актуальность.
Мы отмечаем оживление девелоперской активности в городах Кавминвод, в горных курортах Северного Кавказа, новые курортные проекты выходят в Дагестане. Потенциал в этих зонах мы оцениваем как высокий.
Главным негативным фактором на рынке жилья в 2025 году будет снижение доступности ипотеки: завершение льготной программы, ужесточение условий по семейной и IT-ипотеке, высокая ставка по рыночной ипотеке. Поддержку спросу окажет повышение доходов в ВПК и смежных с ним отраслях, возможно появление адресных ипотечных программ. Однако падение числа сделок относительно 2024 года составит не менее 5-10%.
Потенциал для выхода новых проектов в условиях ожидаемого падения спроса и уже накопленного объема строительства за 2023-2024 годы оценивается как низкий. Факторов для повышения цен мы также не видим. Впрочем, на снижение стоимости в уже реализуемых объектах девелоперы также не пойдут и скорее предпочтут переждать период низкого спроса».
Деловые новости Юга и Северного Кавказа в Telegram
В Волгоградской области в 2024 году дорожники планирует ввести в эксплуатацию второй этап обхода Волгограда в составе автомобильной дороги Р-22 «Каспий». Об этом «Бизнес журналу – Юг» сообщили в пресс-службе Росавтодора.
В Астраханской области в модернизацию портовой инфраструктуры инвестировано 700 млн руб. Об этом рассказал губернатор региона Игорь Бабушкин на пленарной сессии в рамках выставки «Россия» на ВДНХ.
В Волгоградской области компания «Лукойл» приступила к строительству завода по производству смазок и смазочно-охлаждающих жидкостей. Комплекс сможет производить около 70 тыс. т продукции в год. Об этом сообщает пресс-служба компании.
