Вписаться в городскую среду

© https://pxhere.com/

Регионы Южного и Северо-Кавказского округов столкнулись с необходимостью кардинального изменения городской застройки. Основная часть жилищного фонда в городах ЮФО и СКФО была возведена во времена СССР. Значительная доля этих строений находится в неудовлетворительном состоянии, а оставшиеся требуют капитального ремонта и пересмотра планировки территорий.

Проблема усугубляется наличием большого объема ветхого жилья. При этом новые строительные проекты зачастую реализуются без создания соответствующей инфраструктуры. Механизм комплексного развития территорий (КРТ) предлагается как решение этой проблемы. Его главные задачи — обеспечить баланс между возведением квартир и формированием необходимой социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры.

Эффект масштаба

Госкомпания ДОМ.РФ планирует возвести 217 тыс. квадратных метров жилья с необходимой инфраструктурой в регионах Северного Кавказа в рамках КРТ. Как сообщил директор подразделения «Градостроительство, сопровождение проектов и инфраструктура» ДОМ.РФ Иван Будлов во время онлайн-конференции «Развитие жилищного строительства в СКФО», проекты будут реализованы на участках общей площадью более 32 гектаров в поселке Ленинкент под Махачкалой, в Кисловодске и во Владикавказе.

Также, по словам Ивана Будлова, в 2024 году в Ставропольском крае было построено более 25 тыс. кв. м жилья, преимущественно с использованием проектного финансирования.

Параллельно в Нальчике продолжается возведение жилых комплексов на территории 5,5 гектара. Здесь планируется ввести в эксплуатацию свыше 144 тыс. квадратных метров жилплощади. В 2024 году госкомпания также вовлекла в оборот под застройку жильем и другими объектами пять земельных участков в Северной Осетии и Ставропольском крае общей площадью более 12,5 гектара.

Партнер архитектурного бюро Syntaxis Александр Стариков отмечает, что в целом с 2021 года под патронажем АО «ДОМ.РФ» уже организовано 47 аукционов по проектам КРТ в трех десятках регионов РФ, что создало предпосылки для возведения порядка 5,8 млн кв. м жилой недвижимости. Шаг за шагом происходит расширение географии данного процесса, охватывая новые части страны. Например, первые жилые комплексы в рамках такого механизма уже введены в эксплуатацию в Ростове-на-Дону.

Новая жизнь районов

КРТ как инструмент градостроительной политики федерального уровня функционирует достаточно эффективно и понятно для участников рынка. По словам Александра Старикова, именно благодаря этому механизму появилась возможность комплексной оценки потенциала территорий, сценариев их развития с учетом контекста среды.

КРТ подразумевает более органичную интеграцию в сложившуюся городскую ткань, чем точечный девелопмент. Кроме того, в таком случае повышается прозрачность работы с различными институциями. КРТ позволяет принять во внимание социальные и инфраструктурные особенности среды, что создает предпосылки для стабильного долгосрочного развития всего города как единого организма.

Эрик Валеев, глава архитектурного бюро IQ, говорит, что формат комплексного развития территорий все чаще рассматривается как основной способ переосмысления городского пространства, поскольку позволяет не ограничиваться одиночной застройкой, а создавать целые кластеры со смешанной функцией. Жилая среда в таких проектах дополняется коммерческими, спортивными и социальными объектами, что снижает транспортную нагрузку на центральные районы и поддерживает полицентричность города. Вместо того чтобы строить очередной «спальник», девелоперы получают возможность создать полноценную среду с рабочими местами, торговыми галереями и зонами для досуга.

Благодаря этому районы, еще недавно состоящие из устаревших зданий или брошенных промзон, обретают новую жизнь, а горожане получают рядом все ключевые сервисы. Концепция прошла апробацию в Москве и Санкт-Петербурге, а сейчас активно начинает продвигаться в городах-миллионниках.

Работа на годы вперед

Главная сложность реализации КРТ — процесс объединения необходимых земельных активов. По мнению экспертов, территории, которые требуют обновления и консолидированного девелоперского освоения, могут быть разделены между несколькими собственниками. «С каждым из них потребуется отдельно вести переговоры и обсуждать условия изъятия и компенсаций. В ряде случаев такие процессы могут затянуться на месяцы, а иногда и годы. Также стоит отметить, что реализация КРТ занимает достаточно много времени сама по себе. Это означает, что для успешного завершения проекта важен стабильный и предсказуемый экономический и правовой фон, состояние бизнеса оператора программы», — поясняет Александр Стариков.

Впрочем, по его словам, крупные девелоперы, у которых есть соответствующий запас прочности, эффективно применяют КРТ на длинной дистанции. Такая инвестиционная стратегия показывает лучшие результаты именно в долгосрочном формате, обеспечивая оборот и ликвидность.

Как отмечает Эрик Валеев, у этого механизма девелоперской работы действительно есть свои сложности. Особенно в регионах, где такой инструмент ранее не практиковался, а процессы еще не отлажены. «Достаточно ощутимый порог вхождения в проекты часто отталкивает небольших локальных застройщиков, ведь для КРТ требуются значительные финансовые вложения. Кроме того, КРТ всегда связано с многоступенчатым проектированием, для которого необходимы компетенции сразу в нескольких сферах — от создания жилых кварталов до планирования торгово-развлекательной инфраструктуры, спортивных и рекреационных объектов. Каждая неточность в расчетах окупаемости или ошибочный анализ будущих нагрузок могут привести к денежным и репутационным потерям для компании», — говорит эксперт.

По оценкам собеседника «ФБЖ.Юг», во многих небольших городах данные риски дополняются непредсказуемостью спроса и отсутствием развитой традиции общественных обсуждений. Люди могут не видеть преимуществ реновации и комплексного подхода, а муниципалитеты не всегда выстраивают эффективный диалог с горожанами, ограничиваясь формальными слушаниями.

фото: pxhere.com

Все пойдет по мастер-плану

Для успешного и качественного проектирования КРТ жизненно необходимо привлечение сильных архитекторов, которые обладают достаточным опытом мастер-планирования, утверждают аналитики. Мастер-план — ключевой документ, куда входит целый комплекс социальных, инфраструктурных, экономических, географических и других аспектов, оказывающих влияние на развитие среды. В долгосрочной перспективе именно он становится фундаментом для проекта планировки территории (ППТ), считают эксперты.

В юридическом контексте уже существуют и планомерно совершенствуются механизмы проведения процедур согласования в работе с собственниками, в том числе с применением онлайн-платформ. Защита интересов жителей и формирование привлекательных условий для ответственных инвесторов в КРТ выгодны и самому городу, который получает стабильные точки роста среды.

«Стоит отметить значительный потенциал активной цифровизации всех процессов в рамках КРТ. Упрощение работы для бизнеса, повышение прозрачности механизмов позволит привлечь много "спящих" инвесторов, которые пока заняли выжидательную позицию по данным проектам из-за их сложности», — говорит Александр Стариков.

Перспективы КРТ

Тем не менее потенциал у проектов комплексного развития территорий колоссальный, утверждают эксперты. Если заранее проработать архитектурную концепцию, учесть исторические и природные особенности местности, создать прозрачные условия для инвесторов и вовлечь местных жителей, можно гармонично интегрировать новую застройку, сделать районы более комфортными и разнообразными.

Важно закладывать в проект модель «смешанной среды» — когда на одной территории сосредоточены жилье, рабочие места, культурные центры и спортивная инфраструктура. «Это повышает устойчивость района и делает его привлекательным для самых разных групп населения. Качественно реализованные проекты становятся точками роста не только для конкретного квартала, но и для всего города: улучшается логистика, появляются новые рабочие места, формируется пространство для творчества и отдыха. Таким образом, КРТ способен стать ключевым инструментом развития в региональных центрах, если удастся преодолеть административные и финансовые барьеры и научиться вести широкую общественную дискуссию о будущих проектах», — отмечает Эрик Валеев.

Аналитики рынка недвижимости прогнозируют, что темпы застройки территорий комплексного развития могут превзойти средние показатели последних 20 лет. Однако реализация этих прогнозов напрямую связана с экономической ситуацией в сфере недвижимости.

Как полагают специалисты, продолжающийся рост стоимости жилых объектов увеличит шансы на воплощение сложных проектов. Повышение цен позволит девелоперам финансировать преодоление многочисленных трудностей, возникающих при обновлении уже застроенных участков.

При этом эксперты сдержанны в оценках сроков реализации подобных инициатив и не ожидают осуществления самых оптимистичных прогнозов в ближайшей перспективе.

Строительные компании рассматривают как наиболее многообещающее направление сегмент бизнес-класса, особенно в центре городов с качественной инфраструктурой. Решающим фактором остается готовность клиентов приобретать дорогостоящее жилье в престижных локациях, что обеспечивает стабильный спрос и создает условия для реализации даже крупномасштабных проектов, несмотря на обязательства и растущие затраты.