© https://ru.freepik.com/
Ближайшие два года для строительной отрасли будут непростыми, считают эксперты и участники рынка. Из-за отмены льготных ипотечных программ и падения продаж некоторые эксперты обращают внимание на недостаточное наполнение у застройщиков эскроу-счетов. Ряд компаний откладывает запуск новых проектов. Тем не менее и девелоперы, и банкиры рассчитывают на постепенное восстановление рынка.
Ипотека уменьшилась в объемах
В I квартале 2025 года объемы выдачи ипотеки в ЮФО и СКФО суммарно составили 75,6 млрд руб., что на 45,3 % меньше, чем в аналогичном периоде прошлого года. Такие данные «ФБЖ.Юг» привели в пресс-службе Южного ГУ Банка России. Причем снижение выдач наблюдается третий квартал подряд.
Как отмечают в Южном ГУ Банка России, такая динамика связана с завершением безадресной льготной ипотеки и пересмотром параметров других программ. На кредитование по рыночным условиям сдерживающее влияние оказал также рост ставок. В то же время стоит отметить, что снижение объемов ипотечного кредитования происходит относительно рекордных показателей 2023–2024 годов. Постепенное охлаждение кредитной активности будет способствовать замедлению внутреннего спроса и устойчивому снижению инфляции.
В I квартале 2025 года наибольший объем выдачи ипотеки среди регионов Южного федерального округа отмечался в Краснодарском крае (23,6 млрд руб.), Ростовской области (14,6 млрд руб.), а среди регионов СКФО — в Ставропольском крае (7,6 млрд руб.). Спрос на жилье в этих регионах поддерживается в том числе за счет высокой привлекательности недвижимости в курортных зонах, а также за счет притока населения. Наибольшее снижение объемов ипотечного кредитования в I квартале 2025 года в годовом выражении зафиксировано в Чеченской Республике (−73,5 % году к году), Карачаево-Черкесской Республике (−61,1 % г/г), Республике Ингушетия (−56,4 % г/г).
Средневзвешенная ставка по выданным ипотечным жилищным кредитам, с учетом выдач по льготным программам, в ЮФО в марте составила 6,98 %, в СКФО — 8,27 %. Это на 1,13 и 1,09 процентных пункта меньше, чем в соответствующем периоде 2024 года. Средний объем ипотечного жилищного кредита в I квартале 2025 года в ЮФО составил 4,1 млн руб. (+14,7 % год к году), в СКФО — 3 млн руб. (+29,6 % год к году).
Кредитный портфель по ипотеке на 1 апреля 2025 года в ЮФО составил 1,8 трлн руб. Это 53,3 % всего розничного кредитного портфеля банков в округе. В СКФО соответствующие показатели составили 523,5 млрд руб. и 48 %. Объем досрочно погашенных ипотечных жилищных кредитов за IV квартал 2024 года в ЮФО составил 29,5 млрд руб. (−25,9 % г/г), в СКФО — 8,8 млрд руб. (−32 % г/г).
По данным ДОМ.РФ, объем выдачи кредитов по льготным программам кредитования за I квартал 2025 года в ЮФО составил 50,6 млрд руб. (−47,3 % г/г), в СКФО — 9,2 млрд руб. (−24,6 % г/г).
Объемы строящегося многоквартирного жилья в СКФО в 2025 году достигли 4,3 млн кв. м. Это превысило показатели аналогичного периода прошлого года на 26 %, приводят данные в ставропольской дирекции банка «Кубань Кредит». Самая высокая доля строительства МКД отмечается на Ставрополье, в Чечне и Дагестане. На эти регионы приходится 75 % от общего объема возведения жилья по Северо-Кавказскому федеральному округу, отмечают в банке. При этом спрос на квартиры в новостройках снизился на 9 %, по данным 2024 года. Невостребованными оказались 724 тыс. кв. м. Стоимость жилья на первичном рынке в СКФО в прошлом году выросла на 21 %. В среднем по России этот показатель составляет 9 %.
Фактор поддержки продаж
В I квартале 2024 года действовала льготная программа господдержки, позволяющая любому гражданину приобрести квартиру в строящемся доме, отмечает президент ГК «Лендекс» Денис Бражниченко. Однако 30 июня 2024 года данная программа была отменена. Поэтому по сравнению с прошлым годом количественно объем сделок сократился. Например, по объектам группы компаний доля сделок по ипотеке составляет 90 %, драйвером является семейная ипотека. «На фоне отмены государственной программы поддержки и увеличения ставок по классической ипотеке застройщики все чаще рассматривают рассрочку как один из удобных вариантов приобретения жилья», — прокомментировал собеседник издания.
В Ставропольском крае сжатие рынка ипотеки в этом году по разным оценкам прогнозируется на 30–40% по сравнению с 2024 годом. «Мы понимаем, что даже этот объем в 2025 году будет более чем на 80 % обеспечен льготными ипотечными программами — прежде всего семейной ипотекой. Мощным драйвером, поддерживающим спрос на ипотеку, является прямое взаимодействие с партнерами-застройщиками», — прокомментировал директор ставропольской дирекции банка «Кубань Кредит» Дмитрий Лисицын.
По оценкам юриста в сфере недвижимости, основателя агентства недвижимости Korovina.invest Дарьи Коровиной, спрос на семейную ипотеку есть, но уже не в том объеме, в каком был до декабря 2023 года. Многие уже воспользовались своим правом на семейную ипотеку и взять второй раз не могут — только если реализуют свое жилье и приобретают квартиру большей площади. «Застройщики активно предлагают программы рассрочки. На мой взгляд, рассрочка от застройщика является в данных условиях мощным фактором поддержки продаж. В целом по югу спрос на новостройки зависит от проекта, у одних продажи идут очень активно, другие проекты чувствуют на себе падение спроса», — комментирует Дарья Коровина.
Повод для оптимизма
На данный момент требования к заемщикам стали жестче. Банки хотят видеть справку 2-НДФЛ и стабильный высокий доход, отмечает Дарья Коровина. «Если раньше можно было взять ипотеку по форме банка, то сейчас они внимательно обращают внимание на общую сумму закредитованности заемщика. В прошлые годы люди брали по три ипотеки с общей суммой платежа 100 тыс. руб. при зарплате 150 тыс. руб. Сегодня, чтобы взять ипотеку на 50–70 тыс. в месяц, нужно показать доход 200 тыс. руб. плюс и отсутствие других кредитов», — говорит собеседница «ФБЖ.Юг».
По словам Дмитрия Лисицына, необходимо подтверждение занятости и доходов, а также постоянное проживание и регистрация на территории России в любом регионе. «Минимальный первоначальный взнос составляет 20 % от стоимости кредитуемого объекта недвижимости. А максимальная величина кредита зависит только от платежеспособности клиента, за исключением льготных программ, в которых сумма ограничена законодательно на уровне 6 млн руб. во всех регионах, кроме Москвы (до 15 млн руб.)», — отметил собеседник издания.
Как отмечает Дмитрий Лисицын, покупатели рассматривают приобретение жилья как для переезда, так и для инвестиционных целей на Ставрополье. Отдельной популярностью пользуются новостройки в крупных городах Краснодарского края — Краснодаре, Сочи и Новороссийске. Учитывая наличие действующих ипотечных программ с господдержкой, перспективы ипотечного кредитования вселяют определенный оптимизм.
фото: ru.freepik.com
В ожидании восстановления
Строительная отрасль играет важную роль в экономике, поскольку она не только обеспечивает жильем и инфраструктурой население, но и способствует экономическому развитию, считает руководитель отдела ипотеки ГК «Лендекс» Анастасия Романцова. Введение новых строительных проектов и предприятий оказывает значительное влияние на рост ВВП и уровень занятости. По оценкам эксперта, ипотека является основным инструментом продаж для всех застройщиков.
«Количество ипотечных сделок в компании сократилось в четыре раза по сравнению с прошлым годом. Не теряем надежды на постепенное восстановление рынка и плавное снижение ключевой ставки — самые тяжелые времена для рынка недвижимости остаются позади. Ежемесячно фиксируем увеличение количества ипотечных сделок», — прокомментировала начальник отдела ипотечного кредитования ГК «Точно» Гульсина Шакова.
Как отмечает Анастасия Романцова, Центробанк представил диапазон ключевой ставки в прогнозе на 2025 год в размере 19,5–21,5 %. В 2026 году, согласно прогнозу, средняя ключевая ставка составит 13–14 %, в 2027-м —снизится до уровня 7,5–8,5 %. «Учитывая подобные прогнозы, как 2025 год, так и 2026-й будут непростыми для отрасли в целом. Уже сейчас очевидна проблема с недостаточным наполнением счетов эскроу у застройщиков из-за падения продаж. Многие застройщики откладывают запуск новых проектов по причине высокой стоимости проектного финансирования, что также негативно скажется на рынке в будущем», — резюмирует Анастасия Романцова.
Эффект рассрочки
В рассрочках важно обращать внимание на то, есть ли удорожание при ее использовании, предупреждает Дарья Коровина. «Есть застройщики, которые делают повышения в процентах. Например, вы берете рассрочку на один год, и цена квартиры становится дороже на 5 %. Некоторые застройщики увеличивают стоимость квадратного метра. Если вы берете рассрочку, например, на 2,5 года, то метр стоит дороже на 15 тыс. руб. Есть единичные случаи, когда при первом взносе в 20 % и рассрочке на два года цена квартиры не вырастает», — комментирует эксперт.
По словам Дарьи Коровиной, нужно смотреть на стоимость покупки, факторы роста цены на протяжении срока рассрочки. В Крыму есть проекты, рост цен на которые за год составляет 30–40 %. Даже если будет удорожание апартаментов или квартиры на 5 % при использовании рассрочки, оно перекроется ростом стоимости объекта.
Также при пользовании рассрочкой нужно понимать, что по ее истечении нужно будет или перейти на ипотеку, или закрыть сумму кредита полностью. В случае появления лояльной ипотеки до момента введения дома в эксплуатации можно перейти на выгодную процентную ставку, рекомендует эксперт.
Деловые новости Юга и Северного Кавказа в Telegram
В Волгоградской области в 2024 году дорожники планирует ввести в эксплуатацию второй этап обхода Волгограда в составе автомобильной дороги Р-22 «Каспий». Об этом «Бизнес журналу – Юг» сообщили в пресс-службе Росавтодора.
В Астраханской области в модернизацию портовой инфраструктуры инвестировано 700 млн руб. Об этом рассказал губернатор региона Игорь Бабушкин на пленарной сессии в рамках выставки «Россия» на ВДНХ.
В Волгоградской области компания «Лукойл» приступила к строительству завода по производству смазок и смазочно-охлаждающих жидкостей. Комплекс сможет производить около 70 тыс. т продукции в год. Об этом сообщает пресс-служба компании.
