«Квадраты» на вырост: какой на юге России потенциал рынка жилья

© https://ru.freepik.com/

На рынке жилой недвижимости юга России после отмены льготных ипотечных программ сложилась непростая ситуация. Эксперты и участники рынка отмечают снижение спроса, заморозку целого ряда проектов, возросшую стоимость денежных средств и другие сложности. Однако потребность в жилье по-прежнему высока, и девелоперы ожидают изменения ситуации в лучшую сторону.

Девелоперы перестраиваются

Сегодняшняя ситуация на рынке жилья сложная. Как отмечает директор по исследованиям консалтинговой компании Macon Ольга Змиевская, ставка по рыночной ипотеке достигла запредельных величин, а между тем ипотека — главный инструмент покупки жилья. Отчасти ситуацию спасают «семейная» программа и рассрочки от застройщиков. «Для последних ситуация сложная вдвойне. Во-первых, сильно упал спрос. Во-вторых, при текущих ставках и низком спросе брать финансирование под новые проекты очень рискованно. По итогу рынок находится в стадии стагнации, в ожидании мер поддержки правительства», — комментирует собеседница «ФБЖ. Юг».

Неоднозначно оценивает ситуацию на рынке жилья президент ГК «Лендекс» Денис Бражниченко. По его словам, наблюдается укрупнение застройщиков, происходит заморозка проектов. Это связано с отменой льготных программ по ипотеке, которые являлись драйверами продаж жилья в последние три года. Плюс существенно выросла стоимость денег.

При этом, по оценкам риелтора, владелицы агентства недвижимости Madary и «Школы недвижимости» Марины Маньяновой, юг России, в частности Краснодарский край, все так же находится на втором месте по внутренней миграции жителей страны. Даже с учетом сложной экономической ситуации россияне переезжают в теплые регионы или приобретают недвижимость на перспективу.

Как отмечает коммерческий директор AVA Тамара Коломийцева, строительные компании уже адаптировались к последствиям ограничения льготной ипотеки с 1 июля 2024 года и высокой ключевой ставке Банка России. Но глобально перестройка рынка продолжается и сейчас. Девелоперы оценивают свои стратегии на предмет их соответствия уровню спроса и доступным инструментам покупки жилья.

«На юге девелоперы обладают большими портфелями проектов, которые будут активно реализовывать в ближайшие восемь-десять лет. Безусловно, по сравнению с прошлыми годами рынок замедляется, поскольку его уже не стимулирует программа льготной ипотеки. Но остаются другие продукты с госучастием», — комментирует Тамара Коломийцева.

При этом ситуация на рынке недвижимости разных регионов и городов может сильно отличаться из-за разного баланса спроса и предложения, а также особенностей продукта, подчеркивает эксперт. Например, Краснодарский край отличается достаточно сильной конкуренцией между застройщиками.

Ольга Змиевская рынок ЮФО в целом характеризует как высокоразвитый. Для него характерна высокая девелоперская активность. Но отдельные рынки ЮФО действительно крайне разнообразны, отмечает эксперт. «Краснодар — центр девелоперской активности, здесь строится порядка 5 млн кв. м, это самый застраиваемый город в РФ. Строятся в основном комплексные проекты на окраинах города, с новой собственной инфраструктурой. Цены прекратили рост из-за высокой конкуренции. Активное строительство характерно для всего Краснодарского края. Мы наблюдаем высокую активность девелоперов в Новороссийске, а также в небольших населенных пунктах по всему региону», — комментирует Ольга Змиевская.

По оценкам собеседницы издания, в Ростове-на-Дону также всегда возводилось много жилья, а к концу прошлого года объем стройки превысил 3 млн кв. м. Здесь также строятся крупные проекты, а конкуренция очень высокая.

фото ru.freepik.com

Жить бы в Сочи

Особое место занимает рынок Сочи, где спрос сильно превышает предложение. По оценкам директора по продажам ГК «Инсити девелопмент» Ксении Гагариной, в Сочи цены на квадратный метр значительно превышают среднероссийские показатели и достигли 1 млн руб. за кв. м. По мнению Ксении Гагариной, ограниченность свободных участков под застройку формирует дефицит предложения, поддерживая высокие цены на недвижимость.

Как отмечает коммерческий директор группы компаний АСК, эксперт по загородной и курортной недвижимости Анна Исаева, потенциал реализации новых ЖК в Сочи близок к исчерпанию. Там давно введен мораторий на точечную застройку. По ее словам, в Сочи сегодня покупают квартиры в основном «климатические беженцы» — те, кто стремятся перебраться к морю из средней России и северных регионов на постоянное место жительства, те, кто покупают сезонное жилье, а также инвесторы.

«На рынке Сочи наблюдается слишком большая разница в инвестиционной привлекательности квартир на первичном и вторичном рынке. Так, средняя цена квадратного метра на "вторичке" составляет 317 тыс. руб., за год она поднялась лишь на 9 %, что сегодня ниже процентов по банковским вкладам. В апреле 2024 года она составляла 289 тыс. руб. Существенных скачков за этот период не наблюдалось», — приводит пример Анна Исаева.

Цены же на сочинские новостройки, по данным Анны Исаевой, сегодня достигли в среднем уровня 450 тыс. руб. за кв. м, по сравнению с прошлым годом цена выросла на 34 % (в апреле 2024 года она составляла 295 тыс. руб. за «квадрат»). В июне прошлого года цена подскочила на 10 %, а в декабре на 17 %, приводит данные эксперт.

Как считает директор по маркетингу ГК «Носта» Екатерина Колесникова, рынок Сочи очень неоднороден. Стоимость квадратного метра сильно зависит от локации, концепции проекта и уровня реализации. В премиальном сегменте и в загородном на качественных участках снижения не наблюдается — скорее, наоборот, сохраняется умеренный рост, обусловленный спросом и ограниченным предложением.

«В Сочи в принципе осталось мало подходящих для строительства земель, что лишь обостряет дисбаланс спроса и предложения и приводит к росту цены на квадратный метр. Потенциал рынка на юге все еще большой, но реализовать его могут лишь крупные системные застройщики», — отмечает Тамара Коломийцева.

По данным собеседницы издания, стоимость «квадрата» сильно отличается в разных городах. Например, в Анапе в 2024 году она достигала 220 тыс. руб., а в данный момент — уже 300 тыс. руб. В Сочи средняя стоимость квадратного метра в феврале в сегменте «комфорт» составляла 363 190 руб. В топовых локациях достигала 500 тыс. руб., в то время как в среднем по побережью — 207 330 руб.

Перспективное Ставрополье

Высокую девелоперскую активность Ольга Змиевская отмечает в Ставропольском крае. В региональном центре возводится порядка 1 млн кв. м. Среди городов, потенциально интересных для строительства, Денис Бражниченко отметил кластер Кавминвод, где реализуются проекты в deluxe-сегменте. По словам эксперта, покупатели такого жилья рассматривают покупку данной недвижимости как второе жилье, а также для получения пассивного дохода. Поэтому такие проекты там будут строить даже с учетом текущих ставок по проектному финансированию.

Как считает Анна Исаева, Кисловодск является самым перспективным курортным городом на Ставрополье, имеющим стабильный туристический поток. По данным эксперта, в 2022 году цена на квадратный метр новостроек подскочила там на 85 % и достигла отметки 129 тыс. руб. против 69 тыс. руб. по сравнению с 2021 годом. Следующий крупный скачок цены произошел в 2024 году: +55 %. В текущем году прирост уже составил 47 %. На апрель средняя цена на «квадрат» в новостройках Кисловодска составила 330 тыс. руб. Стоимость квадратного метра на вторичном рынке — 209 тыс. руб. за «квадрат».

В Ессентуках в ноябре 2024 года цены на новостройки выросли на 61 % и составили 95 тыс. руб. против 58 тыс. руб. за «квадрат» в октябре. В Пятигорске в течение 2024 года цены дважды показывали очень большой скачок: в сентябре на 35 % (с 99 тыс. до 133 тыс. руб. за кв. м) и в ноябре на 31 % (с 111 тыс. до 146 тыс. руб. за кв. м). Такие данные приводит Анна Исаева.

«Стремительный рост цен на жилую недвижимость в Кисловодске объясняется высоким туристическим потенциалом города. За последние годы туристический поток в Кисловодск сильно вырос. А вот резкий скачок цен в конце прошлого года (на 47 %, с 204 тыс. руб. в октябре до 300 тыс. руб. за кв. м в ноябре), на мой взгляд, объясняется анонсированием строительства автодороги между Сочи и Кисловодском, которая соединит Северный Кавказ и черноморское побережье. Тренда на снижение цен на Ставрополье нет и в ближайшей перспективе не предвидится», — считает Анна Исаева.  

Когда ИЖС вызывает интерес

Высокий потенциал в России сохраняет рынок ИЖС. Согласно данным банка ДОМ.РФ, более 5 млн семей сегодня планируют строительство индивидуального дома для улучшения жилищных условий. За первый квартал 2025 года введено в эксплуатацию на 9 % больше частных, чем многоквартирных домов. При этом ввод многоквартирных новостроек по сравнению с прошлым годом снизился на 17 %. Как считает Анна Исаева, покупка участка и строительство дома на нем своими силами остается самым доступным способом улучшить свои жилищные условия. А вот девелоперы в сфере ИЖС, по мнению собеседницы издания, сталкиваются с большими трудностями. Высокая ключевая ставка ЦБ, заградительные ставки по ипотеке, введение закона об эскроу-счетах приводят к существенному падению спроса на коттеджные поселки и даже банкротству загородных девелоперов и застройщиков.

«Наибольшее распространение загородного строительства характерно для южных регионов России, особенно вблизи курортных зон и мест отдыха. Чем ближе объект расположен к морскому побережью, тем выше привлекательность сегмента ИЖС. Таким образом, приоритетные зоны сосредоточены преимущественно вокруг городов черноморского побережья, включая Сочи, Анапу и Геленджик, где традиционно развит сектор частных домовладений», — комментирует Ксения Гагарина.

фото ru.freepik.com

Как отмечает Екатерина Колесникова, загородный рынок жилья сегодня не просто востребован — он требует перезагрузки. Устаревшие форматы не отвечают запросам новой аудитории. Люди хотят жить за городом, но жить удобно. Грамотно спроектированное жилье в правильной локации — это вклад в культуру жизни.

Впрочем, по мнению Марины Маньяновой, застройщики больше нацелены на строительство апартаментов, чем на ИЖС. Стоимость земли достаточно высока, и строительным компаниям выгодно строить крупные многоэтажные объекты. К тому же участки для индивидуального жилищного строительства продаются небольшими площадями, часто — от местных жителей.

За последние два года стоимость земли под ИЖС значительно выросла. Например, в республике Адыгея в районе курортного комплекса Лаго-Наки два года назад стоимость участков составляла, по оценкам Марины Маньяновой, до 100 тыс. руб. за сотку. После объявления о реализации проекта горно-курортного комплекса Лаго-Наки найти свободный участок там стало практически невозможно. Стоимость сотки земли, по оценкам эксперта, начинается от 1 млн руб.

«Для крупных девелоперов сегмент ИЖС сильно уступает многоквартирному строительству, поскольку и близко не способен обеспечить таких оборотов. Но это не значит, что он неинтересен в целом. В южных регионах этот формат востребован как в городах, так и в курортных зонах. Современных качественных проектов коттеджных поселков пока еще сравнительно мало, что в том числе является следствием низкого интереса профессиональных девелоперов к этому сегменту. Но при этом очень распространено получастное строительство, когда небольшие компании или ИП строят коттеджи по подряду. При этом они не имеют комплексного подхода», — комментирует Ольга Змиевская.

Не стоит ждать снижения цен

Рынок недвижимости на юге чувствует себя намного лучше рынка большинства других российских регионов, отмечает Анна Исаева. По ее оценкам, в крупных городах ЮФО и СКФО с высоким туристическим потенциалом рост цен на недвижимость выше, чем проценты по банковским вкладам, а значит, упадок отрасли пока не грозит.

Как считает Тамара Коломийцева, снижение цен возможно у некоторых застройщиков в не самых привлекательных для покупателя локациях. Но на юге спрос чаще опережает предложение, поэтому нет причин снижать цены. Кроме того, себестоимость строительства постоянно растет из-за инфляции, а условия проектного финансирования не позволяют девелоперам менять свои финансовые модели.

Как отмечает Марина Маньянова, снижением стоимости квадратного метра могут похвастаться только полноценно застроенные города, где спрос уже перегрет и количество данных квадратных метров превышает спрос.

По словам Дениса Бражниченко, снижения стоимости «квадрата» ожидать не стоит. Дорожают стройматериалы (в среднем на 15–20%), дороже становится рабочая сила. При этом на территории Кубани есть ограничения по работе с мигрантами, что к концу строительного сезона может привести к удорожанию стоимости трудовых ресурсов в два раза.

«Для роста рынка в данный момент нет четких предпосылок. Если же говорить о факторах, стимулирующих его развитие в современных реалиях, то это в первую очередь неудовлетворенный спрос на жилье в стране. Он все еще высок, и россияне даже в сложившихся реалиях ищут пути решения этого вопроса. В каком-то смысле девелоперы сами создают эти стимулирующие факторы — в виде совместных ипотечных программ с банками или акций, значительно повышающих доступность квартиры», — комментирует Тамара Коломийцева.

По мнению эксперта, трендом в девелопменте в ближайшие годы станет еще более взвешенный подход к оценке перспектив новых проектов, а также изменение самого продукта. «В стране сохраняется высокая потребность в жилье, в том числе в Краснодарском крае, который отличается большим объемом ежегодной миграции из других регионов России. Соответственно, из-за снижения покупательской способности формируется отложенный спрос, который будет реализован в момент повышения доступности жилья», — считает Тамара Коломийцева.

Екатерина Колесникова считает миграцию одним из ключевых драйверов рынка жилья, что особенно это актуально для юга. Второй фактор — переосмысление образа жизни: востребованы малоэтажные форматы, приватность, собственная территория, современные планировочные решения. Третий драйвер — нехватка качественного продукта, особенно в сегменте загородной недвижимости.

По мнению Ксении Гагариной, основными факторами, определяющими динамику рынка, остаются программы комплексного развития территорий (КРТ), реализуемые государством совместно с частными инвесторами. Такие проекты обеспечивают создание полноценной социальной среды и комфортной инфраструктуры, привлекательной для потенциальных покупателей. Дополнительным фактором выступает расширение возможностей приобретения жилья посредством гибких финансовых инструментов.

Как отмечает Ольга Змиевская, рынок жилья сильно зависит от ипотечных ставок, которые до конца 2025 года, скорее всего, еще будут высокими. «Мы не видим потенциала для роста цен до конца года, но и на дисконт девелоперы не будут готовы пойти. Скорее всего, мы будем наблюдать стагнацию до тех пор, пока ставки по ипотеке не опустятся хотя бы до 12–15%», — резюмирует Ольга Змиевская.