Гульсина Шакова: «В последние месяцы наблюдаем на рынке тенденцию расторжений по рассрочке»

© фото предоставлено спикером

Рассрочки с длинным сроком погашения и низким первоначальным взносом опасны и вредны для участников рынка жилищного строительства в России, считают в Минстрое и ЦБ. По мнению чиновников, рассрочка выгодна в первую очередь банкам, поскольку они зарабатывают на этой схеме продажи жилья при минимальных рисках. Для застройщиков же существует риск, что покупатели в итоге по разным причинам откажутся от квартир. Начальник отдела ипотечного кредитования ГК «Точно» Гульсина Шакова пояснила «Федеральному Бизнес Журналу. Юг», что в случае оформления рассрочки к моменту сдачи дома девелопер может столкнуться с невыполненными обязательствами.

«Рассрочки с длительным сроком погашения и минимальным первоначальным взносом – это скорее не инструмент продажи, а вынужденная мера привлечения клиентов. Как правило, у застройщиков есть две важные цели – заполнение эскроу-счетов и покрытие кредитных обязательств перед банками. Все это необходимо сделать до срока сдачи дома – как правило, за достаточно краткосрочный период в полтора-два-три года, пока строится объект.

Когда участники рынка обращаются к рассрочке, то назначают минимальный первоначальный взнос 10% от стоимости квартиры. Остальные суммы разбиваются на небольшие платежи – пул таких рассрочек они не заполняют, а эскроу-счета не дают выполнять планы и закрывать обязательства перед банками. Таким образом, застройщик находится в ситуации, когда он вложил средства в маркетинг, продвижение и работу офисов продаж, а в итоге получает небольшую сумму на эскроу-счета, а все остальные небольшие платежи также будут идти на погашение обязательств.

Также один из минусов рассрочки – потребительская ответственность по платежам зачастую ниже, в сравнении с обязательствами по ипотеке. В последние месяцы наблюдаем на рынке тенденцию расторжений по рассрочке – клиент не может справляться с обязательствами, может сказать, что передумал.

С банком же невозможно расторгнуть свой кредитный договор без весомых причин. Как правило, ипотечная система более ясна и организована – покупатель видит свой кредитный график, планирует платежи для погашения. Также он уверен в том, что после срока сдачи суммы останутся такими же. Денежные средства по проданным в рамках ипотеки лотам поступают в полном размере – соответственно, наполнение эскроу-счетов будет более здоровым, чем при рассрочке.

В итоге застройщики активно увеличивают количество ипотечных сделок в своем пуле, стараются совместно с банками разрабатывать совместные программы для активного наполнения эскроу-счетов и выполнения обязательств перед банками.

Однако остается риск – после сдачи дома клиенты должны внести либо полную сумму по договору, либо перейти на ипотеку. Большинство клиентов сталкиваются с высокими ипотечными ставками – банки отказывают в выдаче таких кредитов. Также не у всех есть право на семейную ипотеку. Важно учитывать, что к моменту сдачи дома девелопер может столкнуться с невыполненными обязательствами рассрочки – в таком случае, ему будет необходимо вернуть средства дольщикам. В то время как с ипотекой такой сценарий не произойдет».