Курорты на вырост: в какие проекты инвестируют девелоперы

© https://ru.freepik.com

Курортная отрасль на юге России остается самым одним из самых привлекательных направлений для инвесторов. Рост популярности внутреннего туризма стимулировал развитие как сегмента гостиничной недвижимости для временного размещения, так и строительства курортного жилья и апартаментов для приобретения в собственность.

Ориентир на качество

Круглогодичный отдых и возможности для внутреннего туризма активно развивает Краснодарский край. По официальным данным, всего в регионе в курортной сфере планируют реализовать 63 инвестсоглашения с общим объемом порядка 731 млрд руб. В 2025 году планируют ввести в эксплуатацию семь новых крупных туристических объектов.

Как отмечают эксперты консалтинговой компании Macon, курортная недвижимость — один из популярных сегментов для девелопмента последние пять лет.

«Сегодня на юге России в стадии реализации находится не меньше 6–7 млн кв. м курортной недвижимости. Цены на такие объекты за последние пять лет выросли в 2,5 раза, что помимо конечных покупателей привлекло на рынок и инвесторов»,— комментирует генеральный директор консалтинговой компании Macon Илья Володько.

Среди ключевых трендов в сегменте эксперт выделяет общий рост качества проектов курортной недвижимости. Концепции проектов усложняются и наращиваются дополнительной инфраструктурой, к управлению ими привлекаются профессиональные операторы, растет число объектов с готовой отделкой и меблировкой, что позволяет сразу выводить их на рынок аренды для получения дополнительного дохода, отмечает Илья Володько.

Кроме того, увеличивается количество крупных комплексных проектов развития курортных территорий. По словам эксперта, речь идет не только о строительстве отдельных объектов курортной недвижимости, а о системном развитии крупных курортных территорий, включая строительство транспортной, инженерной инфраструктуры, объектов туристического показа. В качестве примеров таких зон можно назвать Архыз, Лаго-Наки, Новую Анапу.

Илья Володько, генеральный директор консалтинговой компании Macon

Отмечает увеличение спроса на недвижимость с полной инфраструктурой и использованием современных технологий в строительстве и коммерческий директор ГК «Таврида Девелопмент». Регина Толоконникова. По данным аналитических агентств, доля продаж курортной недвижимости с комплексной инфраструктурой выросла за последние два года на 15 %. Директор по продажам компании «Этажи» в Краснодаре Егор Карпанов отмечает рост спроса на объекты, сочетающие отдых с медицинскими и wellness-услугами, популярность апарт-отелей и гибридных проектов, сочетающих жилье, отели и коммерческую недвижимость. Кроме того, активно развивается редевелопмент — реконструкция старых санаториев и пансионатов в современные комплексы.

Руководитель департамента маркетинга и рекламы СК «Семья» Александр Цюрюмов обращает внимание на основные тренды, которые прочно входят как в список предпочтений аудитории, так и в лист предложений девелоперов, — это экологичность, технологичность и здоровье. По словам Александра Цюрюмова, все больше проектов ориентируются на энергоэффективные технологии, цифровизацию и внедрение технологий системы «умный дом», комплекса системы безопасности, что в целом повышает уровень комфорта.

В регионах ЮФО И СКФО растет популярность глэмпингов, особенно среди непрофессиональных игроков рынка, отмечает совладелец и коммерческий директор группы компаний АСК, эксперт по загородной туристической и курортной недвижимости Анна Исаева. Их легко организовать и обустроить — намного проще, чем построить многоэтажное здание отеля или пансионата, соответственно, и объем инвестиций гораздо меньше.

«На юге России, особенно в курортных местах, где свободной земли мало, неофициальные глэмпинги организуются даже на индивидуальных жилых участках в селе, поселке или СНТ. Площадь таких глэмпингов — менее 1 га. Самый маленький проект глэмпинга в нашей практике был на 15 сотках в поселке Терскол (Приэльбрусье)», — рассказывает Анна Исаева.

Еще один интересный тренд сегодня — загородные апартаментные комплексы с индивидуальными средствами размещения, то есть домиками или коттеджами. Девелоперы продают в собственность дома или бунгало, а потом берут их в управление по системе sale and lease back, обещая владельцам стабильный постоянный доход. Такая форма реализации проекта помогает девелоперу снизить начальные инвестиции, отмечает эксперт.

«Если мы говорим про апартаменты, это очень удобный гостиничный формат проживания, а для инвестора — это удобство взаимодействия, практический пассивный инструмент доходности, плюс сила бренда управляющей компании оператора. Если говорить о жилых комплексах, то сервисные управляющие компании внедряются сейчас повсеместно в новых проектах», — комментирует Александр Цюрюмов.  

Спрос перетекает в горы

У инвестирования в гостиничную отрасль на Кубани высокий потенциал, так как Краснодарский край уверенно входит в тройку лидеров по посещаемости туристами после Москвы и Санкт-Петербурга. Тем не менее география курортных проектов расширяется, охватывая горнолыжные курорты Северного Кавказа, локации оздоровительного туризма Кавказских Минеральных Вод.   

Девелоперы охотно заходят туда, где государство начинает развивать туристическую инфраструктуру, отмечает Анна Исаева. На сегодняшний день это Сочи, Геленджик, Анапа, Новороссийск, Приэльбрусье, Адыгея, весь регион КМВ.

По словам руководителя ООО «Крымская Ривьера» Михаила Макарова, Кубань остается лидером по строительству курортных объектов по совокупности факторов. В регионе разветвленная инфраструктура и развитая транспортная сеть, высокий спрос, поддерживаемый туристическим потоком, а также наличие подготовленных земельных участков в Туапсинском районе и Геленджике.

По словам Егора Карпанова, Сочи продолжает оставаться ключевым курортным городом, куда заходят девелоперы. Туапсе и Лазаревское — менее дорогие альтернативы Сочи. Здесь более доступные земли по сравнению с Сочи, но менее развитая инфраструктура. Большие перспективы для строительного бизнеса открывает проект Новой Анапы.

По словам Анны Исаевой, прослеживается четкая взаимосвязь между спросом, наличием свободных земельных участков и их стоимостью. Там, где высокий спрос (причем мало подверженный сезонным колебаниям), свободных мест для строительства отелей или турбаз практически не осталось, поэтому и стоимость земли непомерно высока. Это Сочи — круглогодичный курорт, в котором среднегодовая заполняемость гостиничного фонда составляет порядка 70–80%. Также Анна Исаева отмечает, что Анапа и Геленджик становятся менее популярными после недавнего происшествия с разливом мазута.

«Поток инвестиций в Анапу и Геленджик притормозился, инвесторы осторожничают, некоторые владельцы отелей уже начали выставлять на продажу свои объекты», — говорит эксперт.

По словам общественного представителя АСИ в Краснодарском крае «Городское развитие» Ирины Дробышевой, Сочи сегодня — не каждому по карману. Здесь в последнее время приостановили выдачу разрешений на строительство, но в то же время процветает программа реновации. В противовес Ирина Дробышева называет проекты комплексного развития территорий (КРТ), которые дают городам «вторую жизнь». В качестве примеров городов, куда заходят застройщики с проектами КРТ, эксперт называет Гулькевичи, Тихорецк, Кропоткин, Тимашевск.

Другой привлекательный регион для девелоперов — Крым. По мнению Михаила Макарова, полуостров привлекателен ценами на землю и стоимостью строительства. Однако на полуострове ограничена развитость инфраструктуры и коммуникаций. Как отмечает Регина Толоконникова, наибольший интерес проявляется к городам Южного берега и Западному побережью Крыма. В Большой Ялте объем ввода нового жилья увеличился на 20 % в 2024 году по сравнению с предыдущим годом.

«В перспективе мы ожидаем увеличения объемов строительства курортной недвижимости в Крыму. Наибольший интерес будут представлять проекты, ориентированные на комплексное развитие территорий, включающие не только жилье, но и сопутствующие услуги: физкультурно-оздоровительные центры, медицинские услуги, детские досуговые и обучающие центры, развлекательные кластеры», — комментирует Регина Толоконникова.

По оценкам Ирины Дробышевой, сейчас наибольший потенциал для строительства курортных объектов с точки зрения себестоимости, спроса и наличия свободных участков имеют Крым и Северный Кавказ.

Анна Исаева, напротив, считает, что Крым сейчас менее востребован у инвесторов, исключение составляют только те инвесторы, кто готов играть вдолгую.

«Самыми динамично развивающимися регионами сегодня с точки зрения строительства средств размещения для туристов стали Адыгея, КМВ и Приэльбрусье, предоставляющие возможности всесезонного отдыха, — говорит Анна Исаева. Земля здесь пока не такая дорогая, как в Сочи, свободных участков достаточно, а анонсированные проекты строительства горнолыжного курорта Лагонаки и автодорог, связывающих Кавказ с Красной Поляной, делают их привлекательными для инвесторов», — отмечает эксперт.

Крым. фото perfectstock.ru

Дорого и долго

Проекты в сфере курортной недвижимости являются достаточно капиталоемкими. Больших инвестиций требуют гостиницы и апарт-отели, которым необходима готовая инфраструктура и соответствующая комплектация номеров и апартаментов.

По оценкам Ильи Володько, минимальный объем инвестиций начинается, как правило, от 2 млрд руб. и может достигать десятков миллиардов. «Окупаемость таких проектов в зависимости от их специфики начинается от семи лет, но в среднем составляет не менее 13–15 лет», — комментирует эксперт.

Согласно данным Егора Карпанова, стоимость строительства гостиниц и отелей варьируется от 500 тыс. до 1,5 млн руб. за номер в зависимости от класса объекта (эконом, средний, люкс). Окупаемость — 7–12 лет. Инвестиции в апартаменты начинаются от 300 тыс. руб. за кв. м. Окупаемость — 5–8 лет при условии высокого спроса на аренду.

По оценке Ирины Дробышевой, чтобы построить достойный апартамент-отель на 100 номеров, с инфраструктурой, бассейном и зонами отдыха, необходимо не менее 3 млрд руб., при самых скромных подсчетах.

Как отмечает Михаил Макаров, минимальные инвестиции для проектов экономкласса (2–3*) составляют около 50–70 млн рублей за 1 тыс. кв. м площади. Для среднего сегмента (4*) — 80–120 млн руб. за 1 тыс. кв. м, а для премиального (5*) — 150–250 млн руб. за 1 тыс. кв. м. По мнению эксперта, срок окупаемости проектов в гостиничном бизнесе на черноморском побережье — от семи лет, если это отель среднего ценового сегмента, и 10–12 лет — если проект премиального сегмента. Окупаемость строительства отелей в курортной зоне зависит от разных факторов — расположения относительно пляжа и транспортных развязок, качества реализованной инфраструктуры, профессионального уровня управления и сезонности загрузки.

«Важно учитывать, что успешность проекта во многом зависит от профессионального управления и маркетинга, а также от уровня сервиса, который позволит создать лояльную клиентскую базу», — говорит Михаил Макаров.

В консалтинговой компании Macon отмечают, что в общем числе и объеме номерного фонда небольшие отели (включая частные семейные) пока еще занимают лидирующее место. На них приходится 55–60% всего фонда. Однако, по прогнозам, в ближайшие три-четыре года крупные курортные объекты увеличат свою долю, поскольку сегодня большое их число находится в стадии строительства. Наращивают объем рынка и сетевые отели. После ухода с российского рынка большого числа международных операторов на их место пришли российские компании, которые ведут активную экспансию. Их присутствие на рынке в ближайшие годы также значительно вырастет, однако для этого еще требуется время, отмечает Илья Володько.

Обычным сроком окупаемости вложений в коммерческую недвижимость считались 10–12 лет, приводит данные коммерческий директор ГК «Каскад» Алла Тишкова. Однако в инвест-отелях расчет инвестиционной окупаемости идет от 6–10 лет: все зависит от локации, начинки номера, позиционирования отеля и бренда оператора.

«Допустим, стоимость лота в инвест-отеле в Анапе составляет 13–16 млн руб. Срок реализации проекта составляет в среднем два-три года. Не обязательно вкладывать всю сумму сразу, можно воспользоваться рассрочкой или траншевой ипотекой — таким образом, порог входа в проект составляет от 3,5 млн руб.», — приводит пример Алла Тишкова.

Как отмечает эксперт, появление такого сегмента, как инвест-отели, — один из заметных трендов последнего времени на рынке курортной недвижимости. Это свидетельство более зрелого, цивилизованного подхода к вложениям: инвесторы, которые уже приобрели определенный опыт, меняют привычную модель, считает Алла Тишкова.

Алла Тишкова, коммерческий директор ГК «Каскад»

Движение на оздоровление

Оздоровительный туризм сегодня на пике популярности. Запрос на отдых в санаториях у россиян растет, и инвестиции в этот вид курортного бизнеса эксперты считают весьма перспективными.

Как отмечает Алла Тишкова, реконструкция советских здравниц и санаториев в свое время стала неизбежным выходом для девелоперов в Сочи, где долгое время действовал мораторий на строительство до утверждения нового генплана.

«Это достаточно перспективно: придать новый образ архитектурному наследию прошлых лет, наполнить его новым содержанием и смыслами, создать на территории современную инфраструктуру: SPA-комплексы, коворкинги, рестораны», — отмечает эксперт.

По мнению Михаила Макарова, для того чтобы сделать санаторий актуальным и более коммерчески успешным, важно, наряду с сохранением исторического облика здания, интегрировать новые подходы: современные методики оздоровления, комплексные программы «все включено», международные стандарты сервиса. Кроме того, важно создать круглогодичный продукт, так как сезонность уже не является определяющим фактором для планирования путешествия.

«Успех таких проектов зависит от качества управления, маркетинга и соответствия современным требованиям туристов. При правильном подходе окупаемость может составить пять-семь лет, что делает направление привлекательным для инвесторов», — комментирует Михаил Макаров.

Как отмечает Илья Володько, последние два года многие заявленные проекты в сегменте оздоровительного туризма и реконструкции советских здравниц перешли в стадию реализации. Многих девелоперов уже не пугают значительные инвестиции в этот бизнес.

«Оздоровительный туризм — один из мировых трендов, популярность которого растет и в России. При этом стоимость лечебно-оздоровительных услуг в нашей стране гораздо привлекательнее, чем на сложившихся мировых курортах данного профиля. В отличие от советского прошлого, где санаторные и гостиничные объекты были четко разделены, сегодня лечебная функция может лишь дополнять основной гостиничный курортный бизнес. Поэтому многие девелоперы для диверсификации бизнеса и расширения аудитории включают подобные услуги в рамках своих проектов», — говорит Илья Володько.

Среди ключевых тенденций на рынке внутреннего туризма опрошенные эксперты также называют рост популярности агротуризма, экотуризма и активных видов отдыха, что открывает новые возможности для девелоперов. По прогнозам Регины Толоконниковой, доля этих сегментов в общем объеме курортной недвижимости вырастет на 8–10% в течение ближайших пяти лет.