Метры сместились: Как развивается рынок жилья на юге России

© pxhere.com

Объем строительства жилой недвижимости в Южном федеральном округе вырос на 16% год к году. При падении спроса на новостройки зафиксирован рост цены квадратного метра. Участники рынка обращают внимание на то, что покупатели стали избирательнее. Эксперты говорят о возможном снижении ставки рефинансирования, однако резкого прироста спроса не ожидают.

Большая стройка

По данным на 1 ноября 2025 года, в Южном федеральном округе (ЮФО) в стадии строительства находилось 20,7 млн кв. м жилой недвижимости. Это на 16 % больше в сравнении с показателем 2024 года, следует из подсчетов Единого ресурса застройщиков (ЕРЗ.РФ).

Наиболее активный рост строительства зафиксирован в Луганской народной республике (+288 % год к году), Донецкой народной республике (+185 %), Адыгее (+69 %), Республике Крым (+36 %) и Ростовской области (+35 %). Снижение объемов произошло в Волгоградской области (−5 %) и Краснодарском крае (−1 %).

Самыми крупными проектами жилищного строительства в ЮФО являются: ЖК «Новый Ростов» в Ростове-на-Дону (ГК «ЮгСтройИнвест»), ЖК Reeds в Краснодаре (Dogma) и ЖК «Море» в Евпатории (ГК «Дом»).

На Краснодарский край приходится 45 % от общего объема строительства в ЮФО. «Рынок региона-лидера насыщен предложением. В условиях снижения спроса девелоперы притормозили выход новых проектов», — рассказывает директор по исследованиям консалтинговой компании Macon Ольга Змиевская.

Директор по продукту и развитию ООО «АДДК» (Ростовская область) Лилия Монич говорит об умеренном снижении жилищного строительства. Эксперт связывает такой процесс с ограничением ресурсной базы у некоторых застройщиков, ужесточением кредитных условий для девелоперов, а также необходимостью приведения проектов к новым требованиям энергоэффективности и инфраструктурной совместимости.

Заместитель генерального директора ГК «Крым Море Град» (Республика Крым) Рузалия Агафонова рассказывает, что для крымского рынка жилой недвижимости 2025 год стал временем «стремительного роста, направленного на сокращение отставания». После «периода осторожности» 2022–2023 годов в регионе началась реализация отложенного спроса, добавляет спикер.

Рузалия Агафонова считает, что большой объем строительства в республике обусловлен устойчивым туристическим потоком, смещением спроса с Краснодарского края, а также дефицитом современного и качественного жилья бизнес-класса в курортных городах. «Для девелоперов ключевую роль сыграли механизмы проектного финансирования и работа с эскроу-счетами по 214-ФЗ. Для курортных регионов с высокой чувствительностью к рискам это очень важно», — рассказывает эксперт.

Покупатели стали внимательнее

По итогам 11 месяцев 2025 года падение спроса на новостройки в ЮФО составило 10%. «В 2025 году высокие ставки по рыночной ипотеке сделали ее недоступной для первичного рынка. Как следствие, спрос упал», — говорит Ольга Змиевская. Она добавляет, что наиболее существенное снижение произошло в Астраханской области (−39 % год к году), Севастополе (−32 %) и Краснодарском крае (−22 %). Положительная динамика зафиксирована в Ростовской области (+10 %) и Республике Крым (+6 %).

Как рассказывает Рузалия Агафонова, высокая ключевая ставка и рыночная ипотека на уровне 20–21 % «охлаждают импульсивный спрос». В целом по России доля ипотечных сделок снизилась. При этом часть покупок за счет «собственных средств» и рассрочек от застройщиков, наоборот, выросла. «В сравнении со средним показателем по стране спрос в курортных локациях Крыма растет быстрее. Покупатели ищут альтернативу зарубежным направлениям и инструментам сбережения. Аналитики фиксируют, что поток сделок постепенно смещается из Краснодарского края в сторону Крыма», — рассказывает собеседница «ФБЖ.Юг».

Соучредитель СК «Краснодарин» (Краснодарский край) Ираклий Блажков говорит, что в 2025 году спрос сместился от инвестиционных сделок с новостройками на стадии котлована к «более взвешенным» соглашениям, а именно готовым домам на первичном и вторичном рынках. «Покупатель стал чувствительнее относиться к переплате по ипотеке: растет доля семей, которые сначала продают старую квартиру, а затем заходят в новую сделку, комбинируя собственные средства, маткапитал и более точечные ипотечные продукты», — рассказывает эксперт.

При росте спроса покупатели концентрируются на «ограниченном пуле надежных проектов», замечает Рузалия Агафонова. «Клиенты стали внимательнее относиться к качеству проекта, наличию управляющей компании, парковке, инфраструктуре внутри комплекса и прозрачности документов. Это подтверждают глубинные интервью, которые мы проводили с нашими покупателями. Ключевыми факторами при принятии решения для них являются: близость к морю, инфраструктура, надежность застройщика. Основные страхи — риски недостроя, нарушения сроков и качества», — сообщает спикер. 

Лилия Монич отмечает стабильный спрос на премиальное жилье. «Рост удаленной и гибридной занятости поддерживает интерес к загородным форматам с доступом к качественным транспортным развязкам и социальной инфраструктуре», — добавляет она. 

По наблюдениям бенефициара ГК «СДК» (Республика Крым) Тимура Власенко, в 2025 году покупатель обращает внимание на комфорт, инфраструктуру, сервис и возможность получать стабильный доход при помощи сдачи недвижимости в аренду. «Покупатели готовы платить за проекты с развитой инфраструктурой, удобными планировками и сервисами уровня "курорт плюс проживание". В итоге спрос становится более зрелым и осознанным: покупатели оценивают полный пакет условий, который застройщик может предложить. Это напрямую отражается на ценах и структуре новых предложений», — отмечает Тимур Власенко. 

Цены подросли

В январе — октябре 2025 года рост цен на первичном рынке жилья в ЮФО составил от 3 до 27 % год к году, на вторичном — от 2 до 16 %. Снижение цен зафиксировано только на «вторичке» в Крыму (−2 %), отмечают в ЕРЗ.РФ. 

Там перечисляют основные причины роста цен на новостройки: «Увеличение доли строительства квартир в курортных зонах, где основной спрос приходится на жилье более высокого класса, соответственно, более дорогое; общая инфляция, сопровождающаяся ростом затрат застройщика на стройматериалы и рабочую силу; рост расходов на банковское сопровождение, являющийся следствием высокой ключевой ставки». 

Как говорит Ольга Змиевская, в 2025 году главным фактором роста цен на «первичке» стала инфляция. Рыночные факторы для положительной динамики отсутствуют. «На вторичном рынке из-за дорогой ипотеки спрос сильно провалился. В связи с этим цены не показали роста», — поясняет эксперт. 

На первичном рынке Краснодарского края и Ростовской области зафиксирована наименьшая динамика роста цен — 2 и 8 % соответственно. «Высокая конкуренция и насыщенность этих рынков ограничили положительную динамику», — говорит Ольга Змиевская. 

По словам Ираклия Блажкова, квадратный метр на первичном рынке ЮФО за этот год «номинально» подорожал на несколько процентов относительно показателя 2024 года. «Реальный рост частично съедается инфляцией и скидками в виде рассрочек, специальных условий, ипотек и дисконтов», — рассказывает собеседник издания. 

Он добавляет, что на «вторичке» в курортных локациях и крупных центрах (Сочи, Краснодар и Ростов-на-Дону) цены либо удержались, либо выросли. «При этом в городах без ярко выраженной курортной или столичной функции рынок перешел в стагнацию с некоторым снижением. Там, где спрос держится на внутреннем туризме и краткосрочной аренде, квадратный метр ведет себя жестче и легче переносит сворачивание льготной ипотеки», — объясняет Ираклий Блажков. 

Лилия Монич отмечает умеренный рост цены квадратного метра в премиальном и загородном сегментах. Значение зависит от расположения объекта, инфраструктурных узлов и качества благоустройства. «На вторичном рынке в городских центрах цена показывает большую устойчивость: ликвидные объекты сохраняют стоимость и востребованность», — добавляет спикер. 

За год средняя стоимость квадратного метра в Крыму заметно выросла, говорит Тимур Власенко. «Особенно активно дорожали квартиры и апартаменты в Евпатории и на Южном берегу Крыма. Например, в прошлом году средняя стоимость квадратного метра в апартаментах нашего проекта "Мойнако Резорт" составляла около 250 тыс. руб., к 2025 году она поднялась до 380 тыс. руб.», — замечает эксперт. 

По мнению Тимура Власенко, рост цен обусловлен ограниченной площадью земельных участков у побережья, перераспределением спроса, а также изменением стратегии покупателей. Интерес граждан все чаще смещается в сторону более дорогих форматов недвижимости. 

Ставка на ключевую

Ольга Змиевская считает, что главная проблема рынка жилой недвижимости — высокие ставки. Они влияют на активность покупателей, для которых «семейная» программа остается единственным инструментом. Кроме того, высокие ставки сдерживают девелопмент, поскольку увеличивают расходы по проектному финансированию. «В остальном же рынки юга являются емкими, что обеспечивает их привлекательность», — добавляет эксперт.

Основные проблемы южного рынка — рост стоимости строительства и угроза падения спроса при высоких ставках, говорит Ираклий Блажков. «Девелоперы вынуждены балансировать между себестоимостью и способностью покупателя обслуживать ипотеку. Это приводит к ужиманию метражей и удешевлению планировочных решений», — обращает внимание он. 

С середины 2025 года Банк России «взял курс» на снижение ставки рефинансирования. Ольга Змиевская полагает, что в 2026 году эта политика продолжится. При этом в компании Macon не ожидают резкого прироста спроса. «Во-первых, средний уровень рыночных ставок все равно останется высоким (более 15 %). Во-вторых, по мере их снижения усилится конкуренция со стороны вторичного рынка, особенно в регионах с высокой девелоперской активностью, где недавно сданные проекты поступают на перепродажу», — говорит Ольга Змиевская, добавляя, что возможен рост количества сделок на уровне 8–10 %. При этом цены на первичном рынке могут расти только под влиянием инфляции, подчеркивает спикер. 

В краткосрочной перспективе Рузалия Агафонова ожидает сохранения высокого, но «более избирательного» спроса и замедления темпов роста цен после «очень сильного рывка» 2025 года. «Ключевая ставка пошла на снижение с пиковых значений к уровню 16,5–16 %. Возможно дальнейшее снижение. В горизонте 2026 года оно поддержит ипотечный спрос. При этом основными драйверами будут оставаться адресные программы — прежде всего семейная ипотека, а также рассрочки и инструменты трейд-ин от застройщиков», — говорит Рузалия Агафонова. 

Ираклий Блажков считает, что в 2026 году спрос на жилье в ЮФО будет концентрироваться в крупных городах и курортных зонах. «При этом периферия продолжит жить в режиме низкой активности», — предполагает спикер. Он добавляет, что за счет изменения себестоимости строительства цены на первичном рынке будут умеренно расти. 

«Цены на жилую недвижимость в прибрежных городах Крыма будут уверенно расти. Спрос на объекты поддержат инвесторы, ориентированные на доходные форматы, а также покупатели, выбирающие жилье для круглогодичного проживания», — говорит Тимур Власенко.