© freepik.com
Рынок коммерческой недвижимости в России за последние два года перешел в новую фазу. После активного роста 2024 года и рекордных объемов сделок в 2025 году началось охлаждение: инвестиции снижаются, вакантность в ряде сегментов растет, а требования к качеству объектов усиливаются. Универсальные критерии вроде «проходной локации» и «высокой текущей доходности» больше не гарантируют результат. В 2026 году выбор объекта строится вокруг устойчивости спроса и способности генерировать доход при разных рыночных сценариях. Этот гайд поможет выбрать коммерческую недвижимость в Москве, Санкт-Петербурге и крупных городах России. Иван Шевцов, CEO и основатель компании ROITeam показывает, на какие параметры нужно опираться при принятии инвестиционного решения.
К 2026 году рынок коммерческой недвижимости в России вошел в фазу более жесткого выбора активов. По итогам 2025 года совокупный объем инвестиций в недвижимость составил 935 млрд руб., что оказалось на 29% ниже результата 2024 года, — 1,315 трлн руб. Уже в первом квартале 2026 года вложения в жилую и коммерческую недвижимость сократились еще на 30% год к году и снизились до 99 млрд руб. Прежняя логика массового входа в рынок больше не работает: инвесторы стали осторожнее, а сам рынок чувствительнее к цене входа, качеству объекта и горизонту окупаемости.
Снижение активности совпало с расхождением динамики по сегментам. На складском рынке по итогам 2025 года сформировалась новая конъюнктура: рекордный ввод пришелся на период охлаждения деловой активности, доля вакантных площадей выросла до 3,1%, прибавив 2,1 п. п. за год, а реализованный спрос сократился на 38%. По другой оценке, общий объем сделок со складами в 2025 году составил 3,3 млн кв. м, что в 1,6 раза меньше уровня 2024 года; одной из причин стало замедление экспансии маркетплейсов и сокращение BTS-сделок (built-to-suit, строительство или адаптация объекта под конкретного арендатора с его последующей долгосрочной арендой). На офисном рынке ситуация тоже перестала быть однозначной: в 2025 году объем сделок аренды в Москве снизился на 36% и составил 777 тыс. кв. м, а в Санкт-Петербурге упал более чем вдвое, до 182 тыс. кв. м.
Разрыв между разными типами объектов стал заметнее: внутри одного сегмента одни активы сохраняют загрузку и доход, другие теряют арендаторов и требуют пересборки модели. Универсальные ориентиры вроде локации или стартовой доходности перестали быть достаточными, ключевое значение приобрели качество актива, структура дохода и ликвидность. Инвестиционный спрос смещается в сторону объектов с предсказуемым денежным потоком, устойчивыми арендаторами и понятной моделью эксплуатации, тогда как площади без закрепленного спроса или с высокой зависимостью от одного пользователя быстрее теряют привлекательность. Теперь выбор коммерческой недвижимости строится вокруг проверки экономики конкретного объекта: кто формирует доход, на каких условиях и насколько этот спрос устойчив при изменении рыночной конъюнктуры.
Не стоит начинать с типа объекта: офис, склад или торговое помещение. Такой подход игнорирует главный фактор: источник дохода. На практике именно структура спроса определяет, будет ли объект приносить стабильный денежный поток. В крупнейших городах России в 2026 году сформировались три устойчивые группы спроса.
Отсутствие понятного пользователя превращает объект в спекулятивную инвестицию. Даже в растущих сегментах, таких как склады, рост вакантности и снижение спроса показывают, что рынок больше не прощает ошибки в оценке спроса.
Офисный рынок в крупнейших городах России остается одним из самых устойчивых сегментов, но его внутренняя структура стала более неоднородной. В Москве сохраняется низкая вакантность качественных офисов и продолжается рост цен, особенно в новых и строящихся проектах. Но спрос смещается в сторону небольших и средних блоков, а также готовых помещений с отделкой, такие объекты быстрее находят арендаторов и обладают более высокой ликвидностью. Одновременно усиливается риск покупки «впрок»: крупные площади без арендатора требуют больше времени на заполнение и становятся чувствительными к изменению спроса.
В Санкт-Петербурге ситуация еще более жесткая с точки зрения предложения. Ввод новых офисных площадей остается ограниченным, а доля свободных помещений держится на минимальных уровнях. Дефицит качественных объектов приводит к тому, что ценность формируется не только за счет локации, но и за счет редкости самого продукта. Крупные блоки в современных зданиях становятся особенно востребованными, однако сделки по ним занимают больше времени из-за ограниченного выбора и высокой конкуренции со стороны арендаторов.
В этих условиях офисная недвижимость сохраняет инвестиционную привлекательность, но только при наличии понятного сценария использования. Ключевым фактором становится ликвидность офиса: способность быстро находить арендатора, удерживать заполняемость и адаптироваться под требования бизнеса. Объекты без закрепленного спроса или с неопределенной стратегией сдачи теряют устойчивость даже на фоне общего дефицита предложения.
Складская недвижимость в 2026 году больше не работает как «очевидная ставка» на рост. Рынок прошел фазу активного расширения и столкнулся с ситуацией, когда предложение в ряде локаций стало опережать спрос. Сегмент стал требовательным к качеству объекта и точности инвестиционного решения. Ошибка в выборе локации или арендатора теперь напрямую влияет на срок простоя и итоговую доходность.
Склады перестали быть универсальным продуктом. Один объект может быть полностью заполнен и расти в цене, другой будет простаивать в той же категории. Разницу формирует роль конкретного объекта в логистике: насколько он встроен в маршруты доставки, близок к транспортным узлам и нужен конкретному бизнесу. Поэтому ключевая проверка перед покупкой: кто и зачем будет использовать этот склад, и есть ли альтернативы у арендатора в этой локации.
Практически это означает более жесткий отбор. Во-первых, безопаснее рассматривать объекты с уже закрепленным арендатором или хотя бы с понятным сценарием заполнения: например, под конкретную логистическую сеть или производственную компанию. Во-вторых, важно оценивать конкретный узел: близость трасс, складских кластеров, аэропортов, распределительных центров. В-третьих, стоит заранее считать риск вакантности: сколько времени объект может простаивать и как это повлияет на доходность. Склады по-прежнему остаются перспективным сегментом, но только в тех случаях, где есть подтвержденный спрос.
При выборе важно исходить из сценария потребления: кто будет сюда приходить, с какой регулярностью и по какой причине. Объекты, встроенные в повседневные маршруты людей, работают значительно устойчивее, чем те, которые зависят от случайного трафика.
Ключевым фактором становится качество потока людей. Помещения рядом с продуктовыми сетями, аптеками, сервисами и транспортными узлами формируют регулярный спрос и быстрее находят арендаторов. При этом важно оценивать реальное поведение людей: как они перемещаются, где делают остановки и какие услуги потребляют. Универсальность помещения также влияет на доходность: чем проще адаптировать его под нового арендатора, тем ниже риск длительного простоя.
Различия между городами усиливают эту логику. В Москве лучше работают районные форматы и объекты у транспортных узлов, тогда как устаревшие торговые центры без обновления постепенно теряют привлекательность. В Санкт-Петербурге качественные торговые центры остаются устойчивыми, но street retail становится более чувствительным к микролокации: даже небольшое смещение от основного потока может снизить доходность. В результате инвестиционная ценность формируется не самим форматом недвижимости, а тем, какую функцию объект выполняет в повседневной жизни района.
Даже при разной логике сегментов у любого объекта коммерческой недвижимости есть общие параметры, которые напрямую влияют на итоговую доходность и риск. Эти параметры не всегда очевидны при первом анализе, но именно они определяют, насколько инвестиция окажется устойчивой на дистанции. Вот базовые принципы, которые стоит проверять вне зависимости от типа объекта и города.
Инвестиция в коммерческую недвижимость требует холодной логики и дисциплины на каждом этапе отбора. Выигрывает тот, кто умеет сопоставить цену актива, пределы риска, запас прочности и собственную стратегию. Хороший объект должен быть понятен не только на входе, но и в управлении, и в момент выхода. Когда решение строится на проверяемых параметрах, коммерческая недвижимость становится рабочим инструментом сохранения и роста капитала.
Деловые новости Юга и Северного Кавказа в Telegram
В Волгоградской области в 2024 году дорожники планирует ввести в эксплуатацию второй этап обхода Волгограда в составе автомобильной дороги Р-22 «Каспий». Об этом «Бизнес журналу – Юг» сообщили в пресс-службе Росавтодора.
В Астраханской области в модернизацию портовой инфраструктуры инвестировано 700 млн руб. Об этом рассказал губернатор региона Игорь Бабушкин на пленарной сессии в рамках выставки «Россия» на ВДНХ.
В Волгоградской области компания «Лукойл» приступила к строительству завода по производству смазок и смазочно-охлаждающих жидкостей. Комплекс сможет производить около 70 тыс. т продукции в год. Об этом сообщает пресс-служба компании.
