Метры строгого отбора: рынок юга России перешел к точечным проектам

©

В первой половине 2026 года ввод коммерческой недвижимости в Краснодарском крае вырос на 134%, однако количество инвестпроектов в ЮФО за год сократилось на 58%. Статистика отражает противоречие между завершением ранее начатых строек и охлаждением инвестиционной активности. Участники рынка ожидают дальнейшего расслоения: качественные офисы, районный ритейл и небольшие склады сохраняют потенциал, тогда как гостиничные комплексы и крупные объекты без подтвержденного спроса сталкиваются с повышенными рисками.

Тенденцию развития южного рынка подтверждает общероссийская динамика. Так, по оценкам основателя Family Office D1 Capital Данилы Ладнюка, объем инвестиций в коммерческую недвижимость РФ по итогам 2025 года составил 935 млрд руб., снизившись на 29% год к году. В первом квартале 2026-го падение продолжилось и достигло 30% в годовом выражении. «Рынок перешел из фазы роста в фазу отбора», — уверен эксперт.

Проектов стало меньше

По информации коммерческого директора ГК «Каскад» Аллы Тишковой, за январь—июнь 2026 года в ЮФО ввели 885,8 тыс. кв. м коммерческой недвижимости. На Краснодарский край пришлось 483,1 тыс. кв. м, что на 134% больше, чем за аналогичный период 2025 года. Всего в округе за полугодие ввели 1,8 млн кв. м нежилых объектов, из которых коммерческие площади заняли 48%. При этом с мая 2025 года по май 2026-го количество инвестпроектов в коммерческой недвижимости ЮФО сократилось на 58%. По данным Аллы Тишковой, число проектов в сегменте бизнес-центров уменьшилось на 64,1%, торговых центров — на 59,3%.

Старший преподаватель кафедры финансового и инвестиционного менеджмента Финансового университета при правительстве РФ Александр Кудряшов говорит о снижении на 49% числа проектов в таких сегментах, как гостиницы и базы отдыха. Объем инвестпроектов в коммерческой недвижимости юга эксперт оценивает в 84,4 млрд руб. При этом ЮФО сохраняет долю 7,8% всех проектов в коммерческой недвижимости России и входит по этому показателю в топ-5 регионов.

Эксперты связывают рост ввода с временным лагом: объекты, сдаваемые сейчас, проектировались и запускались в 2023–2024 годах, когда условия финансирования и ожидания инвесторов отличались от нынешних. Сокращение числа новых запусков отразится на статистике ввода позднее, в 2027–2028 годах.

Стоимость — главный ограничитель

Главным ограничением для девелоперов остается стоимость финансирования. С 14 сентября ключевая ставка Банка России составляет 14% годовых, тогда как доходность аренды качественной коммерческой недвижимости, например в Ростове, по оценкам господина Кудряшова, находится в диапазоне 8–12%. Такая разница усложняет инвестиционные решения. Данила Ладнюк считает, что привлекательными для инвестора становятся объекты с окупаемостью за семь-восемь лет и быстрее, соответствующей доходности 12–14% годовых.

Удорожание строительства дополнительно снижает рентабельность новых проектов. По отраслевым оценкам, которые приводит гендиректор СЗ «Таласса» Илья Вохонцев, за последний год стоимость строительства на юге России и Северном Кавказе выросла на 8–10%.

Директор по развитию ГК «Доннефтестрой» Александр Сидоров оценивает рост себестоимости коммерческой недвижимости в 20–30%, а отдельных видов работ и материалов — в 40%. Среди основных причин эксперт выделяет удорожание инженерных систем, фасадных решений и логистики. «Полностью переложить этот рост в арендную ставку невозможно — рынок имеет свой предел», — уверен господин Сидоров.

Изменение экономики жилого девелопмента также стимулирует застройщиков увеличивать долю коммерческих объектов в портфеле. Так, по словам Александра Сидорова, компания делает ставку на сохранение недвижимости в собственности, сдачу площадей в аренду и последующее управление. Совокупный объем вложений в проекты составляет около 5 млрд руб., а целевой срок окупаемости — 5–10 лет в зависимости от сегмента, состава арендаторов и темпа заполнения. Для снижения рисков компания привлекает якорных арендаторов на ранней стадии.

По словам господина Ладнюка, при покупке объекта без сильного арендатора или в локации среднего качества покупатели могут добиваться скидок в 10–15%, а на торгах по банкротству дисконт иногда превышает 20%. Сроки экспозиции увеличились: объекты, которые раньше продавались за несколько месяцев, теперь могут оставаться на рынке полгода и дольше.  

В аренде собственники не всегда снижают номинальные ставки, но становятся гибче в переговорах: предлагают арендные каникулы, помогают с отделкой или фиксируют ставку на несколько лет. При этом востребованные объекты могут сохранять цену. Например, вакантность качественных офисов в центре Ростова-на-Дону остается ниже 3%, а складов — составляет 2,9% в Ростове и 5,8% в Краснодаре. По оценкам Александра Кудряшова, торг прежде всего затрагивает площадки со слабой локацией, устаревшей концепцией или необходимостью реконструкции.

Поддержка от общепита и фитнеса

В торговой недвижимости спрос поддерживают общепит, развлечения и фитнес, тогда как операторы одежды, обуви и ювелирных изделий действуют сдержаннее. Алла Тишкова указывает, что вакантность в качественных торговых центрах юга в первом квартале 2026 года составляла около 6%, что соответствует среднероссийскому уровню. При этом прогноз CORE.XP предполагает ее рост до 8,3% по итогам года против 6,2% в 2025 году. Одним из факторов риска может стать пересмотр площадей частью брендов, которые пришли на смену международным сетям в 2022–2023 годах.

В то же время спрос на помещения под общепит и досуг остается устойчивым. По информации члена гильдии маркетологов России, директора по маркетингу коттеджного поселка «Южные террасы» Ирины Дубовцевой, в Краснодаре насчитывается 7,9 тыс. объектов общепита и досуга, в Сочи — 5 тыс. Спрос на аренду помещений под общепит в Сочи вырос на 29% по итогам года. Туристический поток также поддерживает уличную торговлю. Госпожа Тишкова обращает внимание на то, что на Навагинской улице в Сочи аренда торговых площадей обходится примерно в 58 тыс. руб. за кв. м в год. В наиболее дорогих локациях ставки достигают 100 тыс. руб.

Торговые центры вынуждены конкурировать не только ассортиментом, но и возможностями для досуга и получения услуг. Алла Тишкова отмечает переток интереса в районные торговые галереи и lifestyle-пространства.

Ирина Дубовцева массового перехода посетителей из классических торговых центров в районные не наблюдает, но отмечает снижение прогулочного трафика и изменение потребительских маршрутов. «Структура спроса смещается в сторону впечатлений, здоровья и услуг, а не товарного ритейла», — говорит она. Это, по ее мнению, усиливает роль общепита, развлечений и сервисов, а локальные торговые пространства конкурируют за счет близости к жилым кварталам.

Неоднородна и ситуация на курортных рынках. Ирина Дубовцева связывает стагнацию ритейла в Крыму с сокращением турпотока, которое оценивает в 69% на фоне логистических и топливных проблем. По ее оценкам, часть туристического спроса перераспределилась в пользу Сочи, Анапы и Геленджика.

Перспективы гостиниц и офисов 

Инвесторы становятся избирательнее и в гостиничном сегменте. По данным инвест-брокера Ирины Симоновой, в Крыму за январь—июль 2026 года количество сделок с апарт-отелями сократилось на 31% год к году. Вместе с тем, по предварительной оценке эксперта, по итогам девяти месяцев 2026 года на долю полуострова пришлось 11% инвестиций в гостиничный сектор России. Александр Кудряшов оценивает инвестиции в гостиничный сегмент Краснодарского края за тот же период в 18 млрд руб., или 13% общероссийского объема.

Помимо Сочи и Крыма, госпожа Симонова выделяет Туапсинский район, где стоимость входа в отдельные гостиничные проекты ниже, чем на наиболее дорогих курортных рынках, а предложение современной недвижимости постепенно расширяется. Экономику гостиничных объектов необходимо оценивать с учетом сезонности, операционных расходов и стоимости управления.

По мнению эксперта, перспективы имеют комплексы с профессиональной управляющей компанией и инфраструктурой для круглогодичной работы. «Будущее курортной недвижимости — не за количеством построенных объектов, а за качеством гостиничного продукта и его способностью приносить инвестору устойчивый доход», — считает Ирина Симонова.

В офисном сегменте, напротив, сохраняется дефицит качественных площадей. Директор ООО СЗ «СК-РДС» Дмитрий Жебруцкий отмечает, что в Ростове-на-Дону и Краснодаре спрос превышает предложение, особенно в сегменте помещений площадью 200–500 кв. м. В донской столице вакантность качественных офисов в центре остается ниже 3%.

По данным Александра Кудряшова, арендные ставки в центральной части Ростова составляют 1,3–2 тыс. руб. за кв. м в месяц для офисов класса А и 1–1,2 тыс. руб. для класса В. Алла Тишкова отмечает, что в Краснодаре средняя ставка аренды офисов составляет около 1,2 тыс. руб. за кв. м в месяц.

Развитие офисного сегмента сдерживает высокая стоимость строительства. По словам госпожи Тишковой, себестоимость бизнес-центра класса А достигает 215–380 тыс. руб. за кв. м. При этом требования арендаторов меняются: помимо гибких планировок, им важны инженерные системы, эргономика, общие зоны и транспортная доступность.

«Офис трансформируется из "обязаловки" в центр притяжения с развитой инфраструктурой», — говорит Дмитрий Жебруцкий. Коворкинги и гибкие офисы развиваются преимущественно в региональных центрах, а в Ставрополе и Махачкале, где почти не строят крупные бизнес-центры, сохраняется спрос на небольшие офисы площадью 20–150 кв. м.

Спрос на склады изменился

Складской сегмент сталкивается с ростом предложения и изменением структуры спроса. По прогнозу Аллы Тишковой, в 2026 году в ЮФО ожидается ввод около 900 тыс. кв. м складских площадей.

Александр Кудряшов замечает, что запрашиваемые ставки аренды складов в округе стабилизировались на уровне около 11 тыс. руб. за кв. м в год, в Краснодаре и Ростове-на-Дону — 10–10,5 тыс. руб. При этом доля субаренды в складских сделках Кубани достигла 23%, что указывает на использование уже имеющихся площадей для удовлетворения спроса.

Данила Ладнюк отмечает дополнительный спрос на небольшие склады и услуги сторонних логистических операторов. По данным эксперта, интерес продавцов маркетплейсов к услугам 3PL вырос за девять месяцев на 35% год к году, а к концу августа модель FBS — с хранением и отгрузкой товаров со склада продавца — использовали 97,4% селлеров Wildberries. На этом фоне могут быть востребованы склады и производственные блоки площадью от 300 кв. м до 3 тыс. кв. м рядом с городами и транспортными узлами.

В целом участники рынка ожидают не прекращения строительства, а более строгого отбора проектов. В ближайшие два года, по прогнозу Аллы Тишковой, в ЮФО могут открыться семь ТЦ общей площадью около 200 тыс. кв. м, в СКФО — еще четыре объекта на 66,1 тыс. кв. м. Новых офисных проектов будет немного, а складской рынок должен адаптироваться к увеличению предложения. В таких условиях решающими становятся не только местоположение и площадь объекта, но и наличие сильного арендатора, расходы на эксплуатацию и способность обеспечивать стабильный денежный поток.

Роман ЛАВРУХИН