«Быстрое удешевление рыночной ипотеки маловероятно»

© фото предоставлено автором

За четыре месяца 2026 года на Дону введено в эксплуатацию около 398 тыс. кв. м жилья, что на 78% превышает показатели аналогичного периода прошлого года. Коммерческий директор ГК «АльфаСтройИнвест» Юрий Балабанов считает, что текущая динамика остается неоднородной; массовый сегмент испытывает давление из-за низкой маржинальности и зависимости от ипотеки, комфорт-класс держится за счет семейных программ, а бизнес-класс — за счет собственных средств покупателей.

«Если смотреть на 2025 год, то рынок Ростовской области замедлился. За январь–август 2025 года застройщики запустили 718 тыс. кв. м жилья — это примерно на 30% меньше, чем годом ранее. По сути, это была нижняя точка цикла: высокая ключевая ставка, дорогие деньги, осторожность банков и снижение доступности ипотеки сильно повлияли на решения девелоперов.

Но в начале 2026 года мы уже увидели более активную динамику. За первые четыре месяца в регионе было запущено 398 тыс. кв. м жилья — это на 78% больше, чем за аналогичный период прошлого года. При этом я бы не называл это полноценным возвращением к прежней активности. Скорее, это эффект низкой базы и выход проектов, которые раньше были отложены на несколько кварталов в ожидании более понятной ситуации со ставкой.

Больше всего давление чувствует массовый сегмент, особенно в локациях со средней транспортной доступностью. Маржинальность по части проектов может составлять 5–10%, а это зачастую ниже стоимости проектного финансирования. При этом покупатель в этом сегменте критически зависит от ипотеки. Комфорт-класс держится лучше, прежде всего за счет семейной ипотеки. Сейчас это фактически несущая конструкция рынка новостроек. Но и здесь ситуация неоднородная. Если у проекта хорошая локация, понятная инфраструктура, ликвидные планировки и адекватный чек — спрос есть. Если проект слабее по локации или продукту, запускать его становится гораздо сложнее.

Бизнес-класс чувствует себя устойчивее, потому что его покупатель меньше зависит от ипотеки, чаще использует собственные средства или рассрочку. Но рост в дорогих сегментах не стоит воспринимать как разворот всего рынка. Например, в I квартале 2026 года в Ростовской области действительно был зафиксирован рост запусков элитного жилья на 269% год к году, но база сравнения в таких сегментах небольшая. Поэтому это скорее сигнал локальной активности в дорогих нишах.

Да, процесс согласования кредитных линий стал более трудоемким. Если у девелопера сильная финансовая модель, понятная структура обеспечения, прозрачная себестоимость и подтвержденный спрос, кредитное решение может приниматься в рабочем режиме — в среднем за 30–45 рабочих дней.

Но по более сложным проектам банки запрашивают больше уточнений, чаще пересматривают сценарии продаж и чувствительность проекта к ставке, себестоимости и срокам реализации. Поэтому согласование нередко растягивается до 2–4 месяцев и больше.

Структура сделок тоже изменилась. Банки строже подходят к условиям входа, чаще требуют дополнительной детализации и осторожнее управляют выборкой лимита. Для устойчивых компаний с диверсифицированным портфелем эти требования, как правило, проходимы, но сам процесс стал заметно более сложным.

При текущих ставках покупатель приходит не за ценой, а за доступным платежом. Работающий инструментарий сегодня: семейная ипотека как основной драйвер, длительные рассрочки от застройщика на 24–36 месяцев, их доля заметно выросла на рынке, субсидированные ставки совместно с банками-партнерами. Дополнительно сохраняют значение trade-in для покупателей, выходящих из вторичного жилья, корректировка квартирографии в пользу более компактных и ликвидных лотов, а также более активная работа с агентским каналом как с источником целевого спроса. Для нашей группы, например, партнерский канал сейчас играет критически важную роль.

В целом, думаю, во второй половине 2026 года, скорее всего, рынок сохранит осторожную модель поведения. Сейчас ключевая ставка остается высокой — 14,5%. По базовому прогнозу регулятора, средняя ключевая ставка в 2026 году будет на уровне 13,5-14,5%. И даже при ее постепенном снижении быстрое удешевление рыночной ипотеки маловероятно. Для массового покупателя ставки еще долго могут оставаться выше комфортного уровня.

Поэтому базовый сценарий — это точечные запуски в наиболее ликвидных локациях. Более заметное оживление запусков возможно ближе к концу 2026 года или в 2027 году — при дальнейшем снижении ставки и сохранении действующих адресных ипотечных программ».