Жилье поставили на счетчик: ипотечный «бум» в Ростовской области сменился охлаждением спроса

©

Портфель проектного финансирования застройщиков Ростовской области достиг порядка 227,2 млрд руб, а средневзвешенная ставка по кредитам для местных девелоперов зафиксировалась на уровне 13,4%, превысив среднероссийский показатель. По оценкам экспертов, девелоперы вынуждены точечно выводить новые проекты и сдерживать рост цен.

На фоне высокой стоимости заемных средств и сокращения доли семейной ипотеки до 62,2% региональный рынок жилищного строительства вошел в фазу структурной коррекции. Снижение доступности ипотечного кредитования оказывает давление на спрос в сегменте новостроек.

Председатель совета директоров корпорации недвижимости «АСТОРИУС» Екатерина Авдеева отмечает, что после ажиотажного спроса конца прошлого года на южном рынке жилья наступило охлаждение. При этом в Ростовской области сохраняется один из самых высоких в стране уровней зависимости новостроек от госсубсидий: в первом квартале 2026 года доля сделок с господдержкой здесь достигала 79%. По мнению эксперта, затишье на рынке носит временный характер — сформировался так называемый отложенный спрос со стороны покупателей, которые не готовы переплачивать по коммерческим ставкам и ждут смягчения денежно-кредитной политики ЦБ. Одновременно с этим застройщики региона столкнулись с ростом издержек: средняя ставка по проектному финансированию для ростовских девелоперов поднялась до 13,4%, что превышает общероссийский уровень и создает колоссальную процентную нагрузку на бизнес.

Коммерческий директор ГК «АльфаСтройИнвест» Юрий Балабанов характеризует текущее состояние строительного сектора как переходное: рынок уже адаптировался к жестким условиям кредитования, но еще не получил стимулов для нового витка роста. По его наблюдениям, структура спроса на Дону стала более раздробленной по инструментам, а покупатель теперь сравнивает первичный рынок не только со вторичкой, но и с доходностью банковских депозитов. Чтобы сохранить темпы продаж на семейном ростовском рынке, девелоперы вынуждены расширять линейку комбинированных механизмов, включая траншевую ипотеку и рассрочки. Господин Балабанов также фиксирует двукратное увеличение числа отказов клиентов от сделок на этапе после бронирования в апреле–мае по сравнению с началом года, что говорит о росте осторожности среди потребителей.

«Девелоперы не могут резко снижать базовую стоимость квадратного метра без разрушительных последствий для экономики проектов, согласованных финансовых моделей и отношений с банками. Себестоимость строительства не снижается, сохраняется рост цен на материалы, рабочую силу и проектное финансирование, поэтому рынок чаще корректирует не ценник, а условия покупки: внедряет рассрочки, субсидированные ставки, точечные скидки на ограниченный пул квартир или программы trade-in. При этом в массовом сегменте покупатель наиболее чувствителен к размеру ежемесячного платежа, тогда как в бизнес-классе цены держатся стабильнее за счет ограниченного предложения и высокой доли использования собственных средств»,— констатирует господин Балабанов.

«В мае 2026 года медианная стоимость квартиры в Ростове-на-Дону снизилась на 3,7%, при этом однокомнатное жилье подешевело на 6,8%, а в элитном сегменте зафиксировано падение средней цены квадратного метра сразу на 17,7% — до 489,9 тысяч рублей. Это не стагнация, а структурная коррекция. Рынок остывает, но цены не обвалятся полностью, поскольку высокие расходы на проектное финансирование не позволяют девелоперам снижать стоимость ниже уровня рентабельности. Застройщики вынуждены замещать выпадающие ипотечные продажи другими инструментами — увеличивать долю собственных средств покупателей, использовать дисконты и рассрочки»,— констатирует госпожа Авдеева.

В заключение эксперт резюмировала, что текущая ситуация в Ростовской области демонстрирует модель разрыва шаблона, сочетающую строительный бум с падением фактических продаж и растущими издержками компаний. По ее оценкам, дальнейшие перспективы ИЖС и многоквартирного девелопмента на Дону будут целиком зависеть от динамики ключевой ставки. В этих условиях ближайшие месяцы станут критическими для участников рынка: ориентация на компактные форматы жилья и партнерские финансовые программы перестает быть конкурентным преимуществом, превращаясь для местных застройщиков в единственный способ выживания.

Руководитель девелоперского направления инжиниринговой компании «Команда ПГС» Максим Шеменёв указывает, что охлаждение южного рынка недвижимости наметилось еще осенью 2024 года, о чем наглядно свидетельствует увеличивающийся разрыв между высокой строительной готовностью объектов и низким наполнением эскроу-счетов. При этом реакция на кризис розничных программ сильно разделила сегменты: если в классах эконом и комфорт зависимость от госсубсидий превышает 80%, то в премиальном секторе клиенты просто заняли выжидательную позицию. По оценкам эксперта, попытки застройщиков поддержать массовый спрос за счет субсидирования ставок привели к тому, что покупатели перестали смотреть на финальную стоимость жилья, оценивая исключительно ежемесячный платеж. В то же время в бизнес-классе девелоперы стали злоупотреблять предоставлением рассрочек, что несет в себе скрытые экономические риски для самих компаний.

«Для девелопера рассрочка — это опасный инструмент, который может съесть всю прибыль проекта, поскольку финансовые ожидания клиентов на горизонте полугода часто расходятся с реальностью, вынуждая стороны переносить платежи или расторгать договоры. В целом текущая ситуация сформирована искусственным замедлением экономики, и ее последствия будут оказывать влияние на рынок в течение одного-два девелоперских циклов, то есть ближайшие 5–6 лет. Сказать, что это стагнация, нельзя, но спад идет серьезный. Исправить положение сможет только системное смягчение денежно-кредитной политики Центробанка»,— предупреждает господин Шеменев.